Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Коммерческая недвижимость

Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2016 год

В 2015 году рынок коммерческой недвижимости находился под сильным давлением низких цен на нефть, девальвации рубля, высокой инфляции и международных санкций, которые ограничили доступ к дешевому капиталу. В результате деловая активность существенно снизилась, падение ВВП достигло 3,5%, потребительский спрос снизился на 8,5%, а это привело к оттоку арендаторов, что на фоне высокого предложения вызвало уменьшение арендных ставок и рост вакансии.

В 2016 году эксперты не предрекают больших потрясений на рынке коммерческой недвижимости, так же, как и существенных улучшений.  Оптимальным вариантом может быть только стабильность с нулевой динамикой основных индикаторов, а возврат к «докризисным» показателям в ближайшие годы однозначно невозможен. В статье мы проведем анализ показателей на 2016 год и рассмотрим факторы, которые оказывают влияние на формирование спроса и предложения.

Из чего выбрать

Обычно, данный сегмент рынка первым реагирует на изменения в экономике, кроме этого стоит учитывать, что в больших городах он более чувствителен, чем в провинции. Ниже мы сделаем обзор в разных предложений и рассмотрим влияние кризиса на каждый из них.

Складские помещения

В 2015 году сформировался максимальный за всю историю складской ниши спрос в объеме 1,3 миллиона квадратных метров, при этом доля иностранного капитала в аренде сохранилась на уровне 30%, что типично для московского региона. Объем крупных сделок составил 50% спроса – это контракты на площади свыше 30 000 квадратов, интересно, что в 56% сделок ритейлеры выступали конечными пользователями. Крупные игроки пользуются ситуацией, адекватно оценивая эффективность долгосрочных инвестиций, поэтому именно сейчас покупают ликвидную недвижимость по хорошим ценам для дальнейшего развития бизнеса. Объем вакансии в секторе достигает 1 000 000 квадратных метров, а цены снизились до 4500-4200 рублей за квадрат.

Таким образом, тренды 2015-го (увеличение предложения и снижение цен) станут реальностью и в 2016 году, а в текущих условиях смогут работать только самые эффективные девелоперы, которые будут строить под конкретного клиента. Но даже при замедлении нового строительства до 700 000 квадратных метров объем предложения снизится максимум на 8%-9%, а это будет удерживать цены на текущем уровне. Ожидается, что объем сделок не превысит  1 000 000 квадратов и только половина из них будет связана с ростом и развитием компаний, остальные  — это новые контракты по занятым площадям.

Торговые помещения

По итогам 15 года прирост торговых площадей в России составил 1,6 миллионов квадратных метров, из них на регионы приходится 1,05 миллиона (67% от общего объема). В 2016 году ввод торговых центров уменьшится на 15% главным образом за счет снижения предложения в Москве и городах с населением 500 000-1 000 000 человек. При этом доля свободных площадей сильно отличается в зависимости от города, качества и местоположения объекта. Обычно в каждом городе есть проекты с удачной локацией, заполненные арендаторами практически полностью. Однако в среднем в городах миллионниках объем предложения увеличился до 7%-8% (в середине 2014 года он составлял 5%-6%).

Объем ввода торговых площадей в Москве в 2015 году составил 440 000 квадратов, что на 40% меньше, чем в 2014 году, когда был введен рекордный объем новых площадей в торговых центрах. Данный показатель остается слишком высоким для текущего уровня спроса. В 2016 году предложение останется на уровне 390 000 кв. метров, при этом объем поглощения снизится на 42%-47% по сравнению с 2014 годом. Большинство торговых центров открылись в 2015 году с большим уровнем свободных площадей  (50%-80%), а эксперты считают, что сроки их заполнения вырастут до 2-3 лет.

Прайм ставка аренды данного вида коммерческой недвижимости в 15 году составила 1650 долларов США за квадратный метр, снизившись на 20% по сравнению с 14-м, и в 2016 году данный тренд сохранится. Стоимость аренды все чаще фиксируется в рублях, а собственники готовы делать скидки на первый год с постепенным увеличением оплаты в последующие периоды. Часто начала использоваться и оплата в форме процента от товарооборота. Новые схемы позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, приемлемый для всех сторон.

Офисы

По мнению специалистов, офисный сегмент рынка пострадал от кризиса больше всего. Объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 году составил 627 000 квадратов – это на 55% меньше, чем в 2014 году, а в 2016 году ввод офисов класса А и В сохранится на уровне 2015 года и составит 650 000 квадратных метров за счет объектов, которые должны были достроиться еще в 2015-м.

В прошлом году зафиксирован исторический максимум свободных площадей за всю историю рынка – в среднем он в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2009 года. Несмотря на снижение темпов нового строительства, его объемы превышают уровень спроса, а на рынке сформировался избыток предложения. На данный момент свободно около 3,2 миллиона квадратных метров офисов, а это значит, что каждый шестой метр остается свободным. Поэтому в 2016 году сделки по пересмотру коммерческих условий буду преобладать: ожидается дальнейшее снижение долларовых ставок аренды и фиксация стоимости в рублях.

В 2016 году аналитики прогнозируют, что рынок продолжит падение, однако темпы будут замедляться. В долгосрочной перспективе цены на аренду стабилизируются, а конкуренция между собственниками обострится. Владельцы объектов будут использовать различные методы усиления конкурентоспособности для привлечения внимания арендаторов, например, гибкие ставки, предоставление дополнительных услуг, улучшение качества обслуживания. Условия на рынке будут устанавливать арендаторы, а арендодателям придется идти на уступки.

Чего ожидать

· Инвестиционная активность снижается – это объясняется проблемами в экономике страны и сложной внешнеполитической ситуацией.

· Снижение деловой активности приводит к падению спроса во всех сегментах рынка, в результате стоимость аренды и продажи объектов демонстрирует отрицательную динамику. Аналитики отмечают, что самые позитивные прогнозы предусматривают нулевое движение цен, во всех остальных случаях на рынке отмечает падение цен.

· В 2016 году завершится процесс перехода на рублевую систему расчета. Еще в 2015 году большинство сделок начали проводить в рублях, а в этом году уйдет в небытие привычка указывать номинальные долларовые ставки и писать стоимость объектов в долларах США.

· Еще одна тенденция наступившего года – это перепрофилирование объектов, которое относится в первую очередь к офисной недвижимости, ведь в данном сегменте наблюдается самый большой профицит. Скорее всего, офисные комплексы будут частично перестроены в апартаменты, а перспективные строительные проекты могут замениться жилыми.

· Самыми актуальными объектами во время кризиса становятся магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным расположением, недорогие рестораны и  фудкорты. В офисном сегменте перспективы есть у центров класса В+ с адекватной ценовой политикой. Что касается складов, то пустовать не будут комплексы built-to-suit и складские помещения с экономной «нарезкой». Еще в 2014 году владельцы крупных складских объектов начали их переформатировать, чтобы не остаться без арендаторов, а в 2016 году эта тенденция усилится.

Инвестиции

В 2015-м инвестиции в коммерческую недвижимость упали до 3 миллиардов рублей – это самый низкий показатель с 2006 года. Основная доля инвестиций пришлась на офисную площадь (47%), на торговую — 29%, а на складскую – 15%. Иностранные инвестиции уменьшились на 40%, до 800 миллионов долларов США и составили 22% от общего объема.

Специалисты считают, что в 2016 году объем сделок останется на уровне 2015 года, а дальнейшее поведение рынка будет зависеть от состояния экономики и геополитической ситуации. Низкие темпы развития позволяют инвесторам именно сейчас приобретать ликвидную недвижимость на перспективу, а интерес со стороны азиатских инвесторов в 2016 году может перерасти в заключенные сделки.

 

Надежда Гашинская. 11.02.2016