Доходность инвестиций в недвижимость

Как определить доходность инвестиций, осуществляемых в недвижимость? Как можно понять, на каком рынке инвесторов в ближайшее время ждет большая прибыль? И как понять, насколько много доходов принесет объект недвижимости?

Существует масса параметров, которые рассматриваются при определении цены жилья. Лучшие специалисты здесь – оценщики недвижимости. Качественный оценщик способен учесть массу факторов, которую сможет получить о жилье. Мы представим здесь лишь некоторые из них.

Первый фактор – ситуация на финансовых рынках

Состояние рынков финансов непосредственно влияет на доходы от инвестиций в недвижимость. Чем выше волатильность на рынке и чем инвесторы менее склонны делать рискованные капиталовложения, тем больше возрастет возможность продать недвижимость, тем выше станет ее цена, поскольку масса инвесторов начнет вкладывать средства в драгоценные металлы и недвижимое имущество – два типа  объектов, которые редко снижают свою ценность. Правда, с недвижимостью может возникнуть проблема: далеко не всегда может появиться готовое приобрести ее лицо. Но сейчас для российского рынка это не характерно.

Лучший пример здесь – коммерческая недвижимость. Бизнес несет ответственность перед своими акционерами и клиентами, так что к покупкам они относятся более рационально. Расходы в случае кризиса для них могут быть разрушительными – человек, обеднев, не погибнет, а предприятие подвергает себя в таком случае смертельной опасности.

Самые крупные и интересные сделки на рынке коммерческой недвижимости осуществлялись именно в самый острый для кризиса период – с июля по сентябрь, когда международный рынок начал активно вкладываться в золото. Тогда, в частности, была осуществлена сделка на $50 миллионов – фонд Romanov Property Holdings Fund купил торговый комплекс Dream House площадью 13 тысяч кв. м. Перспективы такой сделки очевидны. Даже если инвестор не сможет в ближайшее время извлечь доходы с аренды, в будущем, при экономическом росте, найдется масса покупателей.

Второй фактор – качество инвестируемой недвижимости

Это не целый фактор, а скорее набор неких причин вкладывать деньги в объект недвижимости. Сюда относится прежде всего состояние недвижимости (когда был сделан последний ремонт? Как много потрачено на него? «Евроремонт» это или серьезное и качественное улучшение дома?) Также к этим параметрам можно отнести состояние инфраструктуры, имеющей отношение к недвижимости. Например, состояние участка при коттедже, чистота дома, наличие каких-то бытовых проблем, будь то недостатки электроснабжения, банальная грязь в подъезде или дефекты постройки.

Обычно все эти параметры рассматривают оценочные агентства, когда определяется цена недвижимости. Кроме того, продавец обязан предоставить полную информацию о таких недостатках недвижимости инвестору или покупателю.

Кроме того, к качеству можно отнести и «возраст» здания или квартиры. Если квартира – хрущевка, то вряд ли стоит ожидать высокой цены. Если же это апартаменты в новостройке, вполне можно ожидать, что и цена за них будет достаточно высокой. Кроме того, «возраст» дома влияет на риск сноса жилья. В связи с этим те же хрущевки продаются практически за бесценок.

Третий фактор – место

Обычно его тоже отслеживают оценочные компании. Чем ближе к центру или престижному району расположена недвижимость, тем выше будет ее стоимость. Предложений по продаже жилья в центре города гораздо меньше, чем на окраинах и в спальных районах. Также мало по объемам предложение по элитным районам столицы.

В некоторых городах, например, в Москве, на цену жилья может повлиять риск сноса дома. Это связано с амбициозными заявлениями С. Собянина, предлагающего снести к 2014 году хрущевки в некоторых районах. И без того низкая стоимость таких квартир после сноса может еще сильнее снизиться по всей Москве.

Также от места зависит дорожная развязка и сложность достигнуть некоторых точек города. Лучший пример здесь – Москва, где пробки уже давно стали основным способом перемещения по городу, или Санкт-Петербург. В центре таких городов важна близость к остановкам метро – иногда этот транспорт доставляет жителей во много раз быстрее.

Для недвижимости вне городских границ важным фактором является близость к ведущим в города трассам и в целом качество дорог, ведущих к дому – когда без внедорожника добраться до дома невозможно, интерес к нему, а значит, и цена будут очень малы.

Четвертый фактор – коммуникации

При расчете цены и шансов на успех стоит учесть и качество коммуникаций. Есть ли водопровод? Если есть, как давно он был установлен? Какая система отопления существует в доме? Проведено ли в дом или квартиру электричество? Есть ли установленный доступ в Интернет, кабель телевидения, телефона и так далее – все эти параметры могут серьезно повлиять на шансы на покупку и стоимость продаваемой недвижимости.

Отметим в заключении, что все названные выше параметры несомненно повлияют и на суммарный доход с аренды. Из арендных платежей будут вычитаться расходы, которые придется делать на ремонт, восстановление или починку коммуникаций и другие действия. Так что лучше заранее рассмотреть все возможные проблемы: отремонтировать дом до того, как обои будут слезать со стен, починить водопровод в квартире и заменить каминное отопление в домике в Испании на современное электрическое.