Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – складские, фабричные здания, производственные и торговые помещения. Их цена различна, как и предназначение. Интерес для инвесторов представляют в равной степени все постройки, так как бизнес в Москве активно растет.

Этот вид инвестиций привлекает многих из-за своей перспективности в годы экономического роста. Ситуация сравнима с рынком жилья при иммиграции в регион. Число предприятий растет, они готовы расширяться и приобретать новые площади недвижимости.

2011 год выглядит пока перспективным временем для таких инвестиций. Правительство обещает сдерживать возможный кризис, даже решило сохранить порядка 300 миллиардов рублей в качестве дополнения к стабилизационному фонду. Кризис еврозоны, кажется, разрешается. Это в ближайшей перспективе обещает российской экономике сравнительный покой и возможность для роста.

Вырос и сам рынок – аналитики подсчитали, что по сравнению с 2010 годом его прирост увеличился в три раза с $293 миллионов до $852,3 миллионов. Кроме того, в первые три квартала общий объем инвестиций составил $4,896 миллиардов долларов, что говорит об оптимизме вкладчиков. С другой стороны, после августа инвесторы будут с меньшей охотой вкладывать деньги, опасаясь существующего риска кризиса.

Виды коммерческой недвижимости для инвестиций

Все инвестиции в коммерческую недвижимость, в принципе, подразумевают похожие затраты, хотя и есть небольшая разница. Рассмотрим несколько разновидностей коммерческой недвижимости.

Вид первый. Складская недвижимость. Подтверждением мысли из начала текста является то, что этот рынок продолжает расти – активно покупаются склады, особенно в Москве – столица выполняет роль распределительного центра федерального масштаба, что делает капиталовложения в склады здесь такими перспективными.

Склады делятся на три категории, служащие для разных типов товаров. Класс «А» является самым «шикарным». Строгий температурный режим, кондиционирование, электроснабжение и другие прелести инфраструктуры, включая выезд к основным городским магистралям, территорию для маневрирования большегрузных автомобилей Здание новое. Потолок в таком складе – от 10 метров высотой.

Класс «B» более скромен по своим требованиям. Высота от 6 до 8 метров, наличие пожарной системы и пандуса для разгрузки транспорта обязательно, как и охрана. Класс «C» представляет собой утепленный ангар или бывшее производственное помещение высотой от 4,5 до 18 метров. При отоплении температура зимой может быть от +5 до +8 метров. Класс «D» касается подвальных помещений и объектов гражданской обороны, а также вовсе не отапливаемых помещений. Цены растут в обратной пропорции: от «D» до «A».

Вид второй. Офисные постройки. Они могут быть различными по конфигурации по постройке – всевозможные дома для менеджеров. Стоимость будет зависеть от новизны постройки, качества оформления. Естественно, офис в бизнес-центре «Федерация» будет стоить во много раз дороже, чем несколько комнат бывшего советского НИИ на окраине Екатеринбурга.

Вид третий – торговые помещения. В связи с непрекращающимся бумом строительства торговых центров и ростом числа компаний, готовых создавать магазины шаговой доступности в крупных городах, перспективной остается по крайней мере ниша торговой площади для малого бизнеса. Актуальны и крупные постройки под торговые центры, но они заинтересуют уже только крупных институциональных инвесторов.

Мы обратим внимание на эти три вида объектов недвижимости. Есть и другие виды недвижимости, например, готовые предприятия, земельные участки и инвестиционные проекты, ждущие финансирования. Но они представляют для нас чуть меньший интерес в данной ситуации.

От чего зависит успех инвестиционного проекта?

Прежде всего, от привлекательности выбранного вами типа недвижимости. Пока наибольшие объемы продаж пришлись на торговую недвижимость – 37% инвестиций приходятся на этот тип построек. Например, тогда ВТБ купил у Jensen Group торговый центр «Пассаж» на Невском проспекте в Санкт-Петербурге. Сейчас активно идет рост торговых сетей – на фоне повышения активности потребителей они с радостью развивают свою логистику и увеличивают число подразделений.

На втором месте по популярности – сегмент офисной недвижимости. В офисы вложены 34% от всего объема капиталовложений. Рынок интересен тем, что в третьем квартале в сделках активно применялся иностранный капитал. На третьем месте (19% инвестиций) находится рынок гостиничных площадей.

Можно ожидать, что в ближайшее время эти тенденции сохранятся.

Второй фактор успеха – территория. Всего 15% проектов инвестиций в коммерческую недвижимость в 2011 году приходились на регионы России. В 2010 году было и того меньше – 3%. Это указывает на то, что наиболее сильная конкуренция, самое большое число участников рынка и самые большие доходы, естественно, по-прежнему приходятся на Москву.

Третий фактор – качество недвижимости. В зависимости от того, насколько дорого обойдутся поддержание недвижимости в рабочем состоянии, будет зависеть ее рентабельность и окончательные доходы Если будет куплена некачественная недвижимость в старом рушащемся доме, есть риск, что ремонт увеличит стоимость жилья чуть ли не вдвое.

Кроме того, от качества зависит цена, которую определит оценочное агентство. Чтобы это измерить, достаточно подсчитать стоимость ремонта и обслуживания, скажем, за год и сравнить ее со стоимостью недвижимости, подсчитанной оценщиками.

Пожалуй, это основные параметры, по которым инвестор сможет определить потенциальную успешность своего проекта.