Рынок недвижимости

Рынок недвижимости Москвы в 2015 году

В 2014 году темпы экономического развития упали до минимума, и это отразилось на рынке недвижимости столицы. Стоимость объектов в течение года практически не менялась, что говорит о стагнации.

Однако экономический кризис приводит к тому, что население начинает искать способы сохранения сбережений. Многие россияне предпочитают вкладывать свои накопления в покупку жилья. В статье мы рассмотрим основные прогнозы развития рынка недвижимости Москвы в 2015 году и проанализируем факторы, которые влияют на формирование ценовой политики.

Какие факторы влияют на рынок недвижимости

На фоне внешнеполитических и экономических событий в первой половине 2014 года наблюдался повышенный спрос на недвижимость в Москве. После обострения украинского кризиса и появления угрозы санкций со стороны Запада количество сделок купли-продажи увеличилось. Люди торопились вложить средства в жилье, потому что подобные инвестиции всегда считались самыми надежными.

Однако активизация ранка – это кратковременное явление. Учитывая прогноз дальнейшего ухудшения платежеспособности населения, а также повышения стоимости кредитования (из-за санкций), ожидается снижение, а в 2018 году и падение спроса на жилье.

Многие эксперты говорят о том, что в 2015-2016 годах Москву ждет рецессия на рынке недвижимости. К этому приведет замедление спроса, темпов строительства, ввода объектов в эксплуатацию, уменьшение предложений и снижение цен на жилье.

Уже в 2015 году спрос на первичное жилье сравняется с предложением, а в 2016 году такая же ситуация сложится на рынке вторичного жилья. В 2017-2018 годах предложение постепенно превысит спрос и рынок окажется в состоянии кризиса, что приведет к падению цен на недвижимость.

В то же время за последние годы отмечается дефицит предложения на рынке первичного жилья Москвы. Большим спросом пользуются квартиры эконом-класса, которые активно строятся в Подмосковье.

На данный момент более 70% жилья Московского региона строится именно в ближнем Подмосковье. Это единственный доступный вариант для москвичей с бюджетом 2000 000-6000 000 рублей. В Москве в ближайшие 2-3 года ожидается выход новых больших проектов квартальной застройки с развитой инфраструктурой.

В первом квартале 2014 года из-за изменений в политической ситуации, снижения цен на нефть и ослабления рубля наблюдался ажиотажный спрос на жилье в Москве. Страх потерять свои накопления заставил россиян вкладывать свободные средства в недвижимость. Летом спрос на жилье немного снизился, что объясняется сезонными факторами, а осенью ажиотаж превысил показатели первой половины года.

Девальвация рубля и высокая инфляция, а также нестабильность экономической и политической ситуации заставляет людей искать способы сохранить свои сбережения, а покупка недвижимости всегда считалась одним из самых надежных вариантов. При этом эксперты отмечают, что растет доля ипотечных сделок, а это значит, что деньги у людей заканчиваются, и они торопятся приобрести жилье в кредит, опасаясь уменьшения предложений на рынке недвижимости.

Перспективы промзон

В ближайшие годы самые перспективные проекты будут реализовываться на территории промышленных зон, которые отличаются огромным потенциалом.

Вдоль Москвы-реки расположено 3500 гектаров промышленных территорий. В европейских странах прибрежные зоны относятся к самым престижным районам, они включают в себя рекреационные объекты и парки. В столице в ближайшие годы планируется осваивать бывшие промышленные районы и транспортную артерию реки. Однако такие работы дорогостоящие, поэтому в рамках «старой» Москвы нет возможности развивать направление эконом-класса.

Промзоны отличаются своим местоположением, инфраструктурой и транспортной доступностью. При правильном планировании и существенных инвестициях новые комплексы будут пользоваться огромным успехом у зажиточных россиян.

В ближайшем будущем планируется освоение ЗИЛа, Нагатинского затона и района Фили. Здесь будут построены самые интересные комплексы бизнес-класса, с индивидуальной организацией пространства и высоким уровнем комфорта.

Рынок эконом-класса

Эксперты считают, что новые квартиры эконом-класса появляться в Москве уже не будут. Самым бюджетным вариантом на данный момент являются апартаменты. Среди всех проектов доля апартаментов составляет около 30%.

Квартиры же эконом-класса планируются в Новой Москве, что станет особенно заметно после подписания генерального плана развития присоединенных территорий. В «старой» Москве доминировать будут объекты бизнес-класса.

В Подмосковье и Новой Москве развиваются малоэтажные и среднеэтажные жилые комплексы эконом- и комфорт-класса. Они будут отличаться высоким уровнем комфорта за счет небольшой плотности населения и невысокой стоимостью. В Москве реализация подобных проектов невозможна.

Параллельно со строительством жилья будет развиваться инфраструктура, что приведет к появлению новых рабочих мест. В результате люди смогут работать, не выезжая в столицу, а это в свою очередь улучшит транспортную ситуацию в городе.

Как изменятся цены на жилье?

Что касается стоимости жилья, то предпосылок для их снижения эксперты не видят. Это объясняется высокими затратами на строительство, повышением цен на аренду земли и введением новых налогов.

Инвесторы обязаны обеспечить инфраструктуру при строительстве жилых комплексов, что не способствует снижению стоимости квадратного метра. К тому же, в Москве существует большой отложенный спрос на недвижимость, поэтому она не дешевеет даже в периоды кризиса.

Конкуренция среди девелоперов коснется главным образом не цен на объекты, а качества недвижимости. Покупатели предъявляют более высокие требования к качеству жилья, обеспеченности социальной и коммерческой инфраструктурой. Поэтому успех проектов часто зависит от продуманности и наличия инфраструктурных объектов и транспортной доступности комплекса.

С 1 января 2015 года вступает в силу новый налог на недвижимость, при расчете которого будет учитываться кадастровая стоимость жилья. В результате для многих москвичей, владеющих старыми квартирами в центре Москвы, налог увеличится в 10 раз. Это не может не сказаться на стоимости жилья и, особенно, на аренде квартир, потому что расходы на их содержание будут включены в стоимость аренды.

Коммерческая недвижимость

Ухудшение экономической ситуации в стране совпало с окончанием очередного девелоперского цикла. В 2011-2012 годы отмечался повышенный спрос на покупку и продажу офисов, что вызвало активное строительство офисных центров.

В сентябре 2014 года общая площадь офисных помещений в Москве достигла 15 500 000 квадратных метров. При этом, по данным на третий квартал, вакантными остаются 25,9% офисов класса А.

В кризис именно площади элитного класса пустуют больше всего. На офисах класса В ситуация отражается меньше: на данный момент пустует 9,3% площадей. Однако отмечается тенденция на увеличение пустующих площадей.

На снижение спроса на офисную недвижимость влияет девальвация рубля, снижение темпов ВВП, повышение инфляции. В следующем году прогнозируется углубление кризисных явлений, что существенно скажется на рынке коммерческой недвижимости.

Стоимость квадратного метра будет стабильно дорожать, а девальвация рубля поднимет стоимость аренды. Ухудшает ситуацию дисбаланс между ограниченным спросом и повышенным предложением на рынке.

Отсутствие экономического роста и ожидание экономических санкций вызывают отток капитала из страны, что также ухудшает прогнозна следующий год. Например, доля пустующих площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 24%-25% на фоне того, что до конца 2014 года планируется ввод в эксплуатацию еще более 200 000 квадратов.

Эксперты предполагают, что в ближайшие несколько лет объем строящихся офисных объектов сократится, а стоимость аренды упадет из-за избытка предложения. По итогам 2014 года, с учетом новых объектов, доля свободных офисов класса А может достигнуть 30%, а годовой прирост предложения побьет все рекорды и составит 1 400 000 квадратных метров.

По оценкам экспертов при сохранении умеренно негативного сценария развития ситуации в 2015 году стоимость аренды в начале года уменьшится на 10%. При этом все заявленные объекты будут планово введены в эксплуатацию. Это объяснятся тем, что большинство из них находится в завершающей стадии строительства и «замораживать» их нецелесообразно.

При резко негативном сценарии развития событий ставки аренды могут снизиться до 380 долларов для недвижимости класса «В» и до 500 долларов для класса «А». Кроме падения цен на 20% возможно банкротство инвесторов, в портфеле которых доля заемных средств превышает 70%. При этом к концу 2015 года можно ожидать восстановление спроса и повышения стоимости аренды.

Что ждет рынок в 2015 году

В связи с экономической и политической ситуацией в стране, девальвацией рубля, ростом инфляции и оттоком иностранного капитала, связанного с западными санкциями, больше всего пострадает офисная недвижимость столицы.

Благодаря высокому отложенному спросу на жилье в Москве и строительству бюджетных объектов в Новой Москве, специалисты не прогнозируют падения рынка жилой недвижимости в 2015 году. В дальнейшем ситуация будет зависеть от развития событий на экономической и внешнеполитической арене.

Надежда Гашинская. 24.12.2014

Реклама

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно