Рынок недвижимости

Тенденции рынка недвижимости в 2015 году

На фоне экономической и политической ситуации в стране рынок недвижимости в 2015 году будет остро реагировать на кризисные явления. Сегменты рынка показывают различную динамику: эксперты считают, что коммерческая и загородная недвижимость могут упасть в цене, а жилье будет пользоваться стабильным спросом.

В статье мы проанализируем, как будут изменяться цены в новом году, и какие факторы окажут наибольшее влияние на рынок жилой недвижимости.

Тенденции рынка

Мнения экспертов по поводу ситуации на рынке недвижимости России в 2015 году кардинально отличаются. Многие считают, что объем сделок в ближайшее время сократится, а другие уверены, что рынок наоборот оживет.

Несмотря на разность прогнозов, однозначно, что следующий год для большинства россиян простым не будет. Темпы экономического развития упали до минимального уровня, на что повлияли не только внешние факторы, но и структурные проблемы в экономике страны.

В условиях падения экономики и девальвации рубля население пытается спасти свои сбережения путем вложения в жилую недвижимость, которая всегда считалась самым надежным способом сохранить капитал. Из-за этого в 2014 году отмечается ажиотажный спрос на жилье.

Однако следствием искусственной активизации рынка обычно становится исчерпание спроса в последующие периоды. С учетом дальнейшего уменьшения доходов населения и удорожания кредитных средств в ближайшие годы прогнозируется снижение, а в 2018 году падение спроса на недвижимость.

В стране растет безработица, компании заявляют о дальнейших планах сокращения персонала. Если в 2015 году будет реализовываться негативный сценарий развития ситуации в экономике, то это серьезно отразится и на ипотеке.

Инвестиции, без которых невозможно реализовать новые строительные проекты, стабильно сокращаются, а ипотечные ставки повышаются. В результате многие инвесторы после завершения начатого строительства примут решение приостановить реализацию новых проектов. Тенденцией 2014 года стало снижение объема инвестиций и строительства.

С начала 2014 года стоимость недвижимости в Москве в долларовом эквиваленте снизилась на 3%, что отражает ситуацию во всех регионах России, где наблюдается устойчивое снижение спроса. Это объясняется исчерпанием собственных ресурсов и недоступностью кредитных средств из-за повышения ипотечных ставок.

Эксперты АИЖК отмечают, что если рецессия на рынке в 2015 году затянется, то рост рынка ипотечного кредитования приостановится, а в дальнейшем может стать отрицательным. При этом около 60% сделок на рынке недвижимости происходит с участием кредитных средств.

Анализ рынка жилой недвижимости

На данном этапе массовым спросом пользуются новостройки эконом и комфорт класса, а также однокомнатные квартиры и студии, что объясняется доступностью данного сегмента недвижимости для населения.

Однако девелоперам придется поднимать цены на объекты, чтобы покрыть расходы на дорогие кредиты. Поэтому неизвестно смогут ли потенциальные покупатели приобрести недвижимость по новой цене.

Некоторые финансовые аналитики считают, что кризис 2008-2009 годов не идет ни в какое сравнение с кризисом, который ждет страну в 2015 году. Прошлый кризис был спровоцирован глобальными факторами, а сейчас ситуация диаметрально противоположная.

Большинство ведущих стран мира восстанавливают экономику, а Россию ждет серьезный экономический спад, спровоцированный не только агрессивной внешней политикой и замедлением экономики Китая, но и структурными внутренними проблемами, которые не решались на протяжении многих лет.

Анализ крупнейших компаний показывает, что на первичном рынке в ближайшие годы ежегодный прирост рублевых цен составит 6%-10%. На вторичном рынке, наоборот, во второй половине 2015 года ожидается отток покупателей, поэтому цены могут упасть на 10%-15%.

Некоторые экономисты отмечают, что европейский и американский рынок недвижимости просел еще несколько лет назад и изменения на российском рынке вторичной недвижимости носят закономерный характер.

Однако обзор рынка показывает, что санкции и внутренние проблемы в стране могут привести к дестабилизации столичного рынка недвижимости. Строительство в Москве во многом зависит от западных инвесторов, которые финансируют проекты и могут приостановить сотрудничество из-за сложившейся политической ситуации. В данный момент спад незаметен, но в следующем году он может проявиться очень ярко.

Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости ожидает снижение спроса и во многом здесь сыграл роль уход международных компаний с российского рынка. Особенность отечественного рынка недвижимости в том, что понижение спроса приводит не к уменьшению ставок аренды, а к увеличению предложения.

Во втором квартале 2014 года в офисном сегменте доля свободных помещений увеличилась до 14,5%, а на рынке складов, который отличается структурным дефицитом площадей, – до 4,8%. Самые стабильные показатели на рынке торговой недвижимости, где вакансия выросла с 2,6% до 2,9%.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE считает, что «несмотря на ожидаемый рост дисбаланса между спросом и предложением, рынок коммерческой недвижимости имеет все шансы «отделаться легким испугом». Для этого необходимо, чтобы темпы роста ВВП в 2015 году остались положительными. Поток негативной статистики индикаторов рынка недвижимости, вероятнее всего, будет продолжаться до II квартала 2015 года.  Однако 1-2 сильных положительных сигнала от геополитической ситуации способны сформировать тренды на сокращение вакансии и стабилизацию рынка. В худшем сценарии возможности арендаторов добиться среднесрочно низких арендных ставок не ограничатся первой половиной 2015 года, а будут развиваться вслед за теоретически возможным падением ВВП в 2015 году».

Большинство экспертов сходится во мнении, что рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ждет стагнация. Особенно это касается малонаселенных регионов. Приоритетным направлением в сегменте станет аренда площадей, которая будет пользоваться стабильным спросом.

На торговые помещения ставка аренды может вырасти до 20%. В Москве к концу 2015 года планируется рекордный ввод новых площадей, среди которых особенно востребованные объекты street-retail.

Цены на офисную недвижимость в большинстве регионов страны будут снижаться, а складская недвижимость пользуется стабильным спросом, особенно в крупных городах, таких как Санкт-Петербург и Москва.

Бурное развитие ожидает рынок гостиничной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, где ожидается появление новых объектов европейского класса. В Москве к концу 2015 года запланирован ввод тридцати новых комплексов.

Некоторые специалисты считают, что данное направление начнет развиваться и в Центральном регионе России, в частности в Екатеринбурге и Казани. Однако появления крупномасштабных проектов в ближайшее время ожидать не следует, гостиничная недвижимость будет строиться в рамках развлекательно-гостиничных или торгово-гостиничных комплексов.

Прогноз на 2015 год

В целом спрос на недвижимость в 2015 году будет уменьшаться, что объясняется снижением платежеспособности населения, удорожанием кредитных ресурсов, инфляцией и девальвацией рубля. Однако население в любом случае предпочитает вкладывать средства в недвижимость, а не в банковские депозиты, поэтому спрос на новостройки эконом-класса будет оставаться стабильным при любом кризисе.

На столичном рынке жилья в 2015 году спрос сравняется с предложением на первичное, а в 2016 году – на вторичное жилье. В 2017-2018 году рынок войдет в состояние кризиса: предложение превысит спрос и будет отмечаться падение цен на первичном и вторичном рынках.

В связи с ограниченностью платежеспособности потребителей, значительного повышения стоимости недвижимости ожидать в следующем году не стоит. Колебания цен на новые объекты возможны, потому что будет изменяться стоимость строительства.

Но эксперты отмечают, что если цены на жилье остались на прежнем уровне в период ажиотажного спроса, который мы наблюдали в первой половине 2015 года, то в период спада повышения точно не будет. В случае обострения политической и макроэкономической ситуации возможно даже умеренное понижение цен на недвижимость.

Вывод для покупателей недвижимости

Просите скидки!

Конечно, продавцам хочется заработать на недвижимости. Если речь идет о новостройках, компании работают согласно давно заготовленному бизнес-плану, в котором прописаны конкретные цены и определенная доля прибыли. Если речь идет о вторичном рынке, продавцы пересчитывают стоимость своих квартир в долларах и понимают, что продают, по сути, дешевле, чем покупали.

Однако сейчас рынок покупателя, а не рынок продавца. Кто знает, какая ситуация у другой стороны? Возможно, фирма находится на грани банкротства, и ей нужны хоть какие-то продажи, либо собственник поставил цель побыстрее вывести активы из страны и менеджмент проинструктирован продавать квартиры как можно быстрее. Возможно, продавец квартиры на вторичном рынке лишился работы и срочно нуждается в деньгах, либо опять же распродает последние активы перед отъездом из страны.

Так что не стесняйтесь попросить скинуть 10-30% от первоначальной цены, в конце концов, вы тоже рискуете, покупая недвижимость в нынешних условиях.

Надежда Гашинская. 12.12.2014

Реклама

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно