Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости — прогноз на 2076 год

Благодаря мощному притоку средств в экономику страны в 2000-х годах инвестиционная стоимость недвижимости превысила объективные показатели, и на рынке жилья образовался ценовой пузырь, который начал сдуваться в 2015 году. Эксперты считают, что теперь этот пузырь может проскочить точку равновесия в обратную сторону.

Анализ на 2017 год показывает, что ситуация на рынке не вызывает оптимизма, ведь рубль остается рискованной валютой, нефть продолжает оставаться относительно дешевой, а инфляция проявляется в росте цен на продукты и предметы первой необходимости, поэтому у населения не остается средств на аренду или покупку жилья. Получается, что платежеспособный спрос постоянно падает, объемы предложения увеличиваются, а это приводит к дальнейшему снижению цен на жилье. Сегодня мы рассмотрим прогноз рынка недвижимости на 2017 год и сделаем обзор тенденций на ближайшие годы.

Чем отличается сегодняшний кризис от 2009 года

В результате серьезного конфликта с Западом и изменения баланса на сырьевом рынке произошло исчерпание действующей экономической модели России, которая основана на росте потребления. Другими словами поток средств с Запада в виде доходов от энергоносителей, дешевых заемных средств и инвестиций в отечественную экономику иссяк. А ведь именно эти деньги питали российскую экономику в целом и данный сегмент рынка в частности в течение последних 10 лет.

В обозримом будущем ситуация вряд ли изменится, потому что Россия не хочет отдавать Крым, а Европа и США не скрывают своего отношения к аннексии, нефть продолжает дешеветь, а экономика Китая испытывает серьезные трудности, что может привести к новому мировому кризису. Сочетание системного кризиса внутри страны и надвигающийся геополитический и мировой экономический кризис не оставляют шансов на восстановление российской экономики и соответственно отечественного рынка жилья.

Поэтому рынок недвижимости в 2015 году вел себя совсем не так, как в 2009, когда быстро начался отскок цен и спрос практически мгновенно восстановился. Аналитика показывает, что в 15-м году падение долларовой стоимости жилья в Москве составило 33%, а в конце декабря средняя цена за квадратный метр находилась на уровне 2500 долларов США. В конце 2013 года ценовой максимум достигал 5000-5200 американских долларов, получается, что стоимость квартир за последние два года упала наполовину, доказав, что инвестиции в недвижимость неспособны отыграть  ослабление российского рубля. Рублевую цену на недвижимость в Москве оценить сложнее, однако в среднем снижение стоимости за год составило 10%-15%.

Что происходит на рынке Москвы

Интересно, что цены в Москве упали одинаково на жилье различного класса, от однокомнатной квартиры до современных апартаментов на вторичном и первичном рынке, исключение составляют только сталинские дома в центре (теперь обозначился разрыв между центром и престижными спальными районами). Однако вполне возможно, что в 2016 году центр догонит остальные районы, ведь с 2006 года стоимость жилья выросла практически в два раза и с тех пор оставалась завышенной.

Перекос в сторону переоценки московского жилья сохранялся почти 10 лет и даже во время кризиса 2008-2009 годов ситуация практически не изменилась, чему способствовало ограниченное предложение и быстрое восстановление экономики. Сегодняшний кризис носит совершенно другой характер – это переход к новой геополитической реальности, поэтому ценовой пузырь на рынке Москвы сдуется в полной мере, ведь объемы строительства и предложения находятся на историческом максимуме.

Уже к концу лета 2015 года жилой сектор ощутил на себе последствия падения спроса на 40%, первичное жилье покупали немного лучше – это объясняется запуском государственной программы льготной ипотеки, но уровень продаж падает и в этом сегменте. Цены на жилье в Москве – это аномалия, поэтому в 2016 году должно произойти изменение ценовой политики. Если применить для рынка недвижимости методы технического анализа, то можно увидеть, что цены стремятся к точке старта 2004 года (1800-2000 долларов США за квадратный метр).

На этом фоне девелоперы наращивают объемы строительства, потому что проекты, выходящие на рынок, стартовали несколько лет назад и заморозить их уже невозможно. Стараясь переломить ситуацию, застройщики делают квартиры более доступными для покупателей за счет уменьшения их площади. В результате за последний год предложения эконом-класса выросли на 70%, а комфорт-класса – в пять раз. Объем жилья на вторичном рынке тоже увеличился за счет низкого спроса. Продается только пятая часть квартир, хозяева которых соглашаются на компромисс, а в 2016 году, после введения налога на недвижимость, на рынок выйдут еще и инвестиционные квартиры.

Какие факторы влияют на изменение стоимости

Уровень жизни россиян за год существенно снизился, доля «бедных» семей увеличилась на 39% (это уровень 2009 года). В результате объем сделок с жильем в России сократился за 9 месяцев прошедшего года на 1,5%, а в Москве – на 5% за 11 месяцев. В среднем по рынку спрос на новостройки упал на 10%-15%, а в некоторых небольших городах – в два раза. Например, в Краснодарском крае количество сделок снизилось на 29%.

К концу года объем предложения новостроек в Москве и Подмосковье достиг 25-летнего  максимума, превысив 6000 000 квадратных метров. На данный момент в Подмосковье в продаже находится 4600 000 квадратов, в Москве – 1700 000, а это на 44,5% больше, чем год назад. Предложение жилья в Москве с учетом строительства, запланированного на текущий год, просто огромно, а еще запущены масштабные проекты по редевелопменту территорий бывших заводов «Серп и Молот» и ЗИЛа, промышленных зон в Марьино и Грайвороново.

Ситуация с переизбытком предложений наблюдается и в других крупных городах России, например, в Новосибирске и Екатеринбурге за последние 2 года объем предложений вырос в два раза, в Питере и Ленинградской области – на 60%-70%, а в Нижнем Новгороде, Самаре, Челябинске и Омске годовой прирост предложений в новостройках находился на уровне 20%-30%.

Серьезную поддержку застройщикам в 2015 году оказала государственная программа поддержки ипотеки. В начале прошлого года ставки по кредитам достигли 14%-15% годовых, на что мгновенно отреагировал спрос, ведь в массовом сегменте около 40%-50% квартир продавалось именно в кредит, поэтому постановление правительства о субсидировании ипотеки спасло рынок первичного жилья.

Эксперты отмечают, что существует себестоимость строительства – это граница, ниже которой застройщики не могут опустить цену, даже в случае банкротства. Строительные материалы за 9 месяцев 2015 года подорожали на 10%-20%, инженерное оборудование и отделочные материалы — на 20–40%, некоторые позиции, такие как кабель или сантехника – на 69% и 45%. Рентабельность новостроек в регионах изначально ниже, чем в Москве, там цены на квартиры уже приблизились к себестоимости, а введенная с ноября 2015 года плата за пр​оезд грузовиков массой свыше 12 тонн по федеральным трассам может увеличить затраты еще на 7%-9%.

С октября 2015 года начали действовать и новые правила страхования ответственности застройщиков, способствующие увеличению их расходов. При этом включить страховку в стоимость квадратного метра не получится из-за низкой платежеспособности населения. В результате пострадают застройщики, особенно те, которые используют заемные средств, а таких сейчас большинство. Интересно, что нововведения не принесут пользы и дольщикам, потому что в реальности не обеспечивают дополнительную защиту.

Например, после введения новых правил рынок новостроек Тюмени практически замер. С октября только 16 компаний могут страховать застройщиков, а в перечне не оказалось компании, с которой работали местные строители. Застройщики должны были перестраховаться в течение 15 дней, но большинство компаний так и остались не у дел.  Пострадали и простые граждане, которые не могут зарегистрировать уже заключенные договора долевого участия, согласно неофициальной статистике на данный момент объем «зависших» сделок составляет несколько миллионов рублей. Представители строительного рынка опасаются и того, что страховые компании поднимут стоимость услуг, ведь они теперь могут устанавливать собственные расценки для каждого застройщика отдельно.

Чего ждать

В 2017 году цены на недвижимость продолжат падать, а средняя цена квадрата в новостройках Москвы снизится до 185 000 рублей к концу 2016 года и до 160 000 рублей – в 2017 году, этому будет способствовать ввод новых проектов (в первой половине года выходит на рынок 900 000 квадратных метров). Спрос расти не будет, а отказ правительства от продления программы субсидирования ипотеки приведет к потере еще 20% потенциальных покупателей.

Суммарный объем инвестиций в российскую «площадь» в 2015 году снизился на 38% до 2,3 миллиардов долларов США – это самый низкий показатель за последние 10 лет. Больше всего пострадал региональный рынок, после оттока инвесторов  доля Москвы в объеме сделок увеличилась с 78% до 92%. В Санкт-Петербурге инвестиции снизились с 364 000 000 долларов (2014 год) до 61000 000, а доля региона уменьшилась до 4%. Однако некоторые аналитики считают, что в 2016 году рынок ждет небольшое оживление и рост инвестиций до 4 миллиардов долларов. Интересно, что около 60% всех инвестиций в коммерческую недвижку пришлось именно на офисные площади.

Снижение потребительской активности в 2015 году привело к ослаблению спроса, что в свою очередь вызвало уменьшение арендных ставок в долларовом отношении, однако, несмотря на это, многие офисы так и стоят пустые. В последнем квартале 2015 года наметились предпосылки к восстановлению спроса. Эксперты прогнозируют, что в 2016 году рынок достигнет дна, поэтому инвестиции могут стать очень выгодными (на падающем рынке можно купить хорошие объекты по ценам в два-три раза ниже в долларовом эквиваленте, чем до кризиса).

Общий объем офисного предложения на данный момент в Москве достигает 15 000 000 квадратных метров, поэтому здесь ярче всего проявляется тенденция к смене концепции уже построенных объектов в пользу гостиничных проектов (офисы достаточно легко перестроить именно в гостиницы и отели). Что касается действующих центров, то управляющим придется концентрироваться не на экономии бюджета, а на борьбе за арендаторов. Для этого необходимо идти на компромиссы и улучшать качество обслуживания, снижая арендную плату. В выигрыше останутся компании, которые сохранят клиентов и при этом смогут удержать расходы на допустимом уровне.

Надежда Гашинская. 11.02.2016