Рынок недвижимости

Сдача недвижимости в аренду

Многих владельцев второй квартиры интересует один вопрос: как сдать недвижимость в аренду, ведь аренда – прекрасный способ заработать за счет инвестиций или права собственности на дом или квартиру. Но как устроить аренду и каких опасностей ждать при оформлении связанных с этим сделок?

Для многих людей, имеющих в собственности недвижимость, сдача ее в аренду является доходным бизнесом. Некоторые покупают квартиры в ипотеку и потом сдают в аренду. Удивительно, но это вполне эффективный ход, так как обычно стоимость аренды практически равна сумме ипотеки, так что можно, только заплатив первоначальный взнос, купить квартиру и пустить квартирантов, которые фактически будут оплачивать вам ипотеку. А если вы живете в столице, отбоя от ищущих жилье людей не будет.

Но если бы все было так просто… Сдавать недвижимость в аренду нужно правильно, и в этой статье мы и расскажем о том, как это – правильно, какие сложности при сдаче квартиры в аренду вас ждут, и опишем правильную последовательность действий.

Правила аренды

Главное правило – ваши отношения с квартирантом обязательно должны быть закреплены документально в виде договора аренды, в котором должны быть прописаны существенные условия:

  1. точное описание объекта, который сдается в аренду (лучше, чтобы это один-в-один соответствовало наименованию в выписке из свидетельства о государственной регистрации квартиры в регистрационной палате);
  2. кто является арендодателем – то есть вы;
  3. кто является арендатором – желательно, чтобы это был один человек, непосредственно несущий ответственность за арендуемое имущество (если арендатор планирует жить не один – например, студенты обычно арендуют квартиру вместе – все равно, договор заключается только с одним человеком. Как быть с другими проживающими – читайте далее. В случае наступления чрезвычайного происшествия – устроили пожар, например, или затопили соседей – коллективная ответственность за произошедшее не позволит толком (даже в судебном порядке) привлечь кого-нибудь к ответственности, так что необходимо, чтобы со стороны арендаторов за квартиру отвечал кто-то один). Обязательно указывается адрес фактического проживания и по прописке, но зачем – смотрите ниже;
  4. стоимость аренды – обязательно должна быть указана. Например, 15 000 рублей в месяц;
  5. дополнительные расходы – например, коммунальные платежи, за домофон и т.д. – тоже обязательно должны быть прописаны (обычно это делается в разделе «обязательства» арендатора);
  6. порядок и форма оплаты – один из важнейших пунктов, в котором прописывается, например, что оплата вносится ежемесячно до такого-то числа наличным путем за последующий месяц (то есть за месяц вперед);
  7. срок – второй наиважнейший пункт. Если его не указать, то считается, что договор заключен всего на один год и автоматически продлевается на следующий год на таких же условиях. Отсутствие срока аренды недвижимости может потом создать проблемы с выселением нерадивых плательщиков;
  8. ответственность за невыполнение арендатором обязанностей по платежам, содержанию квартиры и т.д.
  9. порядок расторжения договора – очень важный момент. Без расторжения договора формально вы не сможете выселить нежелательных вам арендаторов. Договор может быть расторгнут по вашей инициативе с письменным уведомлением об этом квартиросъемщиков за месяц (меньше лучше не писать – и из чисто человеческих соображений, да и суды в этом вопросе на стороне арендаторов; считается, что месяц – это вполне разумный срок для поиска нового места жительства и переезда). Второе правильное основание – это задержка по уплате в течение одного – двух периодов. Данный момент должен быть четко прописан. Также в договоре должно быть прописано, что квартиросъемщики должны и вас предупредить о намерении съехать – чтобы у вас было время найти новых арендаторов;
  10. важный момент: в договоре должно быть четко прописано, что арендатор не вправе заключать другие договора аренды на основании этого договора аренды, а также допускать проживание других лиц, кроме указанных в договоре или приложениях к нему.

Некоторые особенности аренды

Теперь – о подводных камнях аренды. Выше мной были даны некоторые оговорки, и они не случайны.

Например, оговорка о том, мак лучше поступить, если квартиру снимают несколько человек (семья или группа студентов). Договор заключается на одного, а в приложении или по тексту указывается, что совместно с арендатором могут проживать еще и… далее указываются их ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту. Последние, в принципе, не обязательно, но лишним не будет, да и ощущения ответственности съемщикам добавит однозначно.

Эти лишние данные необходимо указывать на случай повода к разбирательству с арендатором в суде. Если в квартире по их вине произойдет несчастный случай, жильцы не будут долго оплачивать аренду или возникнут другие проблемы, спор будет проще решать в суде.

Следующий важный момент – это акт приема-передачи квартиры. Лучше документ так и назвать и оформить отдельно от основного договора аренды. В акте в произвольной форме пишется примерно следующее. «Настоящий акт составлен (дата и место) в том, что арендодатель передал, а арендатор принял:

  • наименование квартиры – в точности как указано в договоре аренды,
  • ключи – количество комплектов,
  • полное подробное описание имущества в квартире – не стесняйтесь и пишите все: унитаз, раковину, ванну, плиту, чайник, всю мебель и прочие предметы с указанием цены».

В конце – подписи обоих сторон с расшифровками.

Соответственно, по тексту договора должен быть пункт, что в случае порчи или пропажи имущества, указанного в акте приема-передачи, арендатор возмещает убытки в размере стоимости соответствующей вещи. Обратно квартиру, по идее, лучше принять по такому же акту, но если арендатор сам не выразит желания подписать такой акт – вам, как собственнику жилья, в общем-то должно быть без разницы – главное убедиться, что из квартиры ничего не пропало и все соответствует списку в акте.

Теперь, что касается расчетов: в принципе, вам как владельцу квартиры, в общем-то без разницы, — вы можете не давать никаких письменных расписок о получении денег – это уже проблема арендатора в случае чего доказать, что он платил за квартиру.

Основной «подводный камень» — как следствие заключения договора аренды недвижимости, это то, что по закону, с доходов, получаемых от сдачи квартиры в аренду, необходимо платить налог. Тут уж вам самим решать: по идее, если арендаторы не «настучат» в налоговую о том, что вы сдаете квартиру в аренду и получаете с этого доход – никто не узнает. Но и не исключено, что налоговая сама может по собственной инициативе прозвонить всех, кто подает объявления об аренде квартир и взять вас с поличным. В этом случае можно еще и попасть на штраф за подпольное ведение предпринимательской деятельности.

Важная рекомендация – как правильно «выселять» нерадивых квартиросъемщиков. Даже если есть формальные, предусмотренные договором основания – все равно необходимо найти способ вручить под роспись или в присутствии двух понятых уведомление арендаторам о расторжении договора с требованием покинуть помещение. Если после получения такого уведомления они не покинут квартиру – можно смело идти к участковому и в суд. Они помогут жильцам собрать вещи.

В целом так должна проходить идеальная аренда недвижимости – в этом случае, квартиры. Учтите, что при аренде могут возникать небольшие проблемы, в частности, связанные с вашим отношением с арендаторами. Как здесь разбираться, подсказать не получится – все зависит лишь от ситуации и вашего умения общаться с людьми.

Роман Носик. 08.06.2012

Реклама

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно