Рынок недвижимости

Московская недвижимость – тренды и прогнозы

В 2013 году рынок жилья Москвы и Подмосковья не испытывал крупных потрясений. Динамика цен на недвижимость соответствовала уровню инфляции.

В статье рассмотрим: перспективы развития рынка недвижимости Москвы в 2014 году; динамику цен на разные виды жилой и офисной недвижимости; факторы, влияющие на изменение ценовой политики в Старой Москве; а также тенденции развития Новой Москвы в 2014 году.

По мнению аналитиков в ближайшие годы жилье в новостройках Москвы поднимется в цене на 10%-13%. Значительным будет рост цен и на коммерческую недвижимость, особенно на офисы и торговые площади в районе Садового Кольца. Прогнозируется рост цен в данном районе до 14%. В среднем коммерческая недвижимость в Москве подорожает на 11%.

Факторы, влияющие на рынок новостроек

С четвертого квартала 2012 года и до четвертого квартала 2013 года на рынке новостроек Старой Москвы появилось 48 объектов, однако общее количество новостроек снизилось на 7,5%. При этом значительно увеличилась доля апартаментов.

На жилье бизнес-класса цена в 2013 году поднялась на 5,9%, квартиры эконом-класса, за счет появления новых предложений, подешевели на 5,8%. В продажу вышли корпуса «Некрасовка-Парк», «Некрасовка», «Эталон-Сити», «Большое Кусково». Если не учитывать новые проекты, то цены на жилье в новостройках повысились в среднем на 7%.

Весной 2014 года в Москве, районе Солнцево, введут в эксплуатацию семь жилых семнадцатиэтажных корпусов. Общая площадь новостроек в Солнцево составит 100 000 кв. метров жилья. Данные квартиры относятся к категории муниципального жилья и будут распределяться между нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Коммерческая недвижимость

На рынке купли-продажи офисной недвижимости цены поднимутся на 8%, а в районе Садового Кольца на 10%. Это объясняется тем, что торговая недвижимость отличается повышенной ликвидностью, а объекты street-retail, находящиеся в главных торговых коридорах, привлекательны для инвесторов, потому что, выполняя свою главную роль, могут выступать и активными носителями рекламы.

В октябре 2013 года объекты стрит-ритейла в центре Москвы выросли в среднем на 4%, а с октября 2012 года рост цен составил 30%. За пределами Садового Кольца в октябре ставка снизилась на 2%, а за последний год увеличилась на 11%. По данным компании Cushman & Wakefield самым дорогим торговым коридором Москвы является Столешников переулок, который опередил Тверскую улицу.

Офисная недвижимость еще полностью не восстановилась после кризиса, поэтому сохраняется большой разрыв между прибыльными и относительно выгодными проектами.

Динамика цен на жилье эконом-класса

Цены на жилье эконом-класса в Москве будут меняться в зависимости от коэффициента инфляции, и значительных изменений в следующем году не ожидается. Квадратный метр увеличится в среднем на 10%, что соответствует показателям инфляции. За ноябрь 2013 года цены на квартиры на вторичном рынке снизились на 4,2%, и средняя стоимость квартиры составила 190 700 рублей за кв. метр.

В 2014 году цена недвижимости на вторичном рынке будет меняться локально? в районах с улучшившейся транспортной доступностью. Это кварталы рядом с будущими станциями метро «Селигерская», «Лихоборы», «Тропарево». Здесь ожидается подъем цен на жилье, связанный с реализацией транспортной программы.

Вырастут цены и на квартиры эконом-класса в домах, введенных в эксплуатацию позднее 2000 года. А спрос на дома старой постройки продолжит снижаться. В среднем больших ценовых колебаний на вторичном рынке жилья в ближайший год не ожидается.

Элитное жилье и бизнес-класс

Элитное жилье и бизнес-класс в Москве будут развиваться стабильно, их ждет уверенный спрос и повышение цен на 10%-15% в год.

С июня 2012 года и до июня 2013 года аренда элитного жилья подорожала на 3,1%. По темпам роста цен Москва занимает третье место в Европе, уступая только Женеве и Цюриху, и восьмое место в мире.

В середине 2013 года аренда элитной квартиры с двумя спальнями в центре Москвы составляла 6200-6800 долларов США в месяц. По этому показателю российская столица уступает только Нью-Йорку. В тоже время спрос на аренду элитного жилья за девять месяцев 2013 года снизился на 23%.

Средняя стоимость самых дорогих квартир, которые сдаются в аренду в Москве, составляет 23 900 долларов в месяц, что на 10% выше, чем в первом полугодии 2013 года. А стоимость аренды самой дорогой квартиры – 70 000 долларов США в месяц.

Возможно ли снижение стоимости квартир в Москве?

На пресс-конференции «Итоги премии «Рекорды рынка недвижимости 2013» эксперты объяснили, как формируется стоимость квадратного метра жилья, и какие факторы на нее влияют.

Срок согласования документации в Москве достигает одного года, а порядок получения девелоперами земли в аренду ужесточился. Это отражается в увеличении стоимости квадратного метра жилья. В результате себестоимость кв. метра жилья в строительстве составляет 28 000-35 000 рублей в зависимости от класса недвижимости.

К данной стоимости прибавляется доля города, инфраструктурное обременение, коммуникации с их естественными монополиями на воду, газ, тепло, свет. Все эти факторы формируют себестоимость жилья. Остальную цену диктует рынок. Поэтому в ближайшие годы доступным жилье в Москве не станет.

Расходы на строительство недвижимости в Подмосковье достигают уровня Москвы, особенно расходы девелопера на объекты инфраструктуры. Итоговые затраты составляют 35 000 рублей за кв. метр. А инвестиционная и социальная составляющие плюс инфраструктура увеличивают стоимость до 60 000 рублей за кв.м.

Марина Резвова, заместитель генерального директора «КРОСТ», отметила: «К вопросу о доступности — невозможно ставить все задачи перед девелопером. Что такое критерий доступности? Продавать ниже себестоимости? При том списке необходимых требований к проекту? Требований, которые перед девелопером ставит власть и каждый потребитель».

В итоге пресс-конференции спикеры пришли к выводу, что доступное жилье в России возможно только после изменения макроэкономической ситуации в стране. Если изменится политика, то поменяется взгляд на доступное жилье и появятся дешевые кредиты.

Недвижимость в Подмосковье

В Подмосковье будут пользоваться успехом квартиры в ценовом диапазоне 60 000-80 000 рублей за квадратный метр. При этом главный акцент делается на ипотеку. Подмосковная недвижимость имеет хорошие перспективы и соответственно привлекательна для инвестиций. Высокий спрос поддерживает уровень цен на жилье, и в ближайшее время снижение цены на квартиры в Подмосковье ожидать не приходится.

В 2014 году на территории Новой Москвы планируется построить 25 социально важных объектов. Средства на их строительство выделяются из городского бюджета. В рамках городской Адресной инвестиционной программы будут возведены 16 детских садов, семь школ и две больницы. На данный момент в Новой Москве функционируют шесть детских садов и две школы. До конца 2013 года должны ввести в эксплуатацию четыре поликлиники.

Также в 2014 году начнется строительство участка Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) в Новой Москве. ЦКАД пройдет от Варшавского до Калужского шоссе по «бетонному» кольцу, после чего уйдет на юго-запад. По направлению Калужского и Киевского шоссе будут возведены две разноуровневые развязки.

До 2035 года в Новой Москве планируется построить 100 миллионов кв. метров недвижимости, что обеспечит жильем более 800 000 человек. Основная жилплощадь будет располагаться в Румянцево, Мосрентгене, Коммунарке, Внуково, Рязаново, Троицке, Ярцево, Киевском, Щапово, Вороново, Кленово и Рогово.

Существенных изменений на рынке недвижимости Москвы в 2014 году не ожидается. Сохраняется стабильная ситуация с тенденцией плавного повышения цен до 10%, что создает благоприятные условия для инвестирования.

Хотя, по мнению экспертов столичного рынка недвижимости, принявших участие в пресс-конференции в РИА Новости по итогам 4-ой ежегодной международной премии «Рекорды рынка недвижимости 2013», цены на жилую недвижимость в Москве могут вырасти в 2014 году на 20%.

Динамика цен на жилье в Новой Москве

В 2014 году эксперты прогнозируют изменение цен на жилье в Новой Москве в пределах 3% относительно нынешней ситуации на рынке. Цены в самом крупном пункте Новой Москвы, Троицке, в последнее время выросли, а стоимость вторичного жилья увеличилась на 20%. На данный момент цены на недвижимость в Новой Москве выше, чем в Подмосковье на 25%. Дальнейший рост будет зависеть от реализации правительством градостроительных проектов.

Резюме

В первом полугодии 2014 года цены на жилье поднимутся на 5%-8%, что соответствует уровню инфляции. Однако в случае негативных процессов в экономике и в банковском секторе возможен всплеск инвестиционного спроса на недвижимость.

По итогам 2014 года рост цен составит 8%-10% за счет повышения транспортной доступности многих районов Москвы. В 2014 году планируется открыть 11 станций московского метрополитена, восемь из которых будут расположены на территории Старой Москвы, а также завершена реконструкция Дмитровского, Можайского шоссе и шоссе Энтузиастов. Это отразится на динамике цен на жилье в Старой Москве. Кроме этого в 2014 году готовится к реализации долгосрочный проект по освоению промзон, и на рынок будут выходить новые корпуса реализованных проектов.

Надежда Гашинская. 25.12.2013

Реклама

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно