Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Загородная недвижимость

Рынок загородной недвижимости — чего ждать от 2016 года

Загородное жилье всегда было признаком достатка и элементом роскоши, а не первой необходимости, поэтому кризис в данном сегменте проявился раньше, но протекает не так явно, как в городе. Анализ рынка показывает, что в 2016 году снижение цен на недвижимость продолжится, а рынок ждет крупный передел, который сопровождается слиянием и поглощением более слабых компаний. Кризисные явления в новом году будут усугубляться, объем сделок уменьшаться, а цены падать.

Чего стоит ожидать

2016 год начался на фоне затяжного кризиса и обещает быть достаточно непростым для «рынка площадей». В этом году эксперты предсказывают прохождение «дна»: объем предложений будет расти, а платежеспособность населения снижаться. К осени возможна некоторая стабилизация, цены перестанут идти вниз, достигнув минимального уровня.

Рынок загородной недвижимости тоже начинает адаптироваться к экономическим реалиям. Для большинства россиян жилье в провинции – это роскошь, однако сегодня тенденции несколько изменились. Клиенты для покупки дома начали использовать средства, вырученные при продаже квартиры в городе. Причиной такого поведения стало желание оптимизировать расходы на содержание недвижимости и стремление избавиться от жилья, в котором нет необходимости. Сейчас даже покупатели с высоким доходом стараются экономить. Однако на этом фоне в 2015 году лучше всего покупались дома класса элит и премиум, потому что во время кризиса можно купить эксклюзивные объекты по очень привлекательным ценам.

Большинство экспертов, работающих в этой сфере, утверждают, что мнение о кризисе ошибочно, на самом деле большого спада в данном сегменте в 2015 году не было. В первой половине года отмечалась сезонная активизация покупателей, а во второй половине объем сделок снизился на 30% за счет того, что многие клиенты уже совершили покупку. Девелоперы, специализирующиеся на элитном сегменте, отмечают, что в 15-м году трудно было отследить определенные закономерности (как и в предыдущие годы): в одних компаниях продажи выросли, в других остались на прежнем уровне.

Например, у Villagio Estate объем сделок увеличился на 30% относительно аналогичного периода 2014 года. Показательно, что самым большим спросом пользуются уже построенные дома в поселках с высокой степенью готовности и вторичное жилье. Растет популярность и недавно запущенных проектов в дорогом сегменте – это объясняется тем, что ликвидные дома заканчиваются, а спрос на них остается. Например, в поселке «Ренессанс Парк» летом было продано в два больше домов, чем весной.

Перспективы аренды

Спрос на аренду загородных домов в прошлом году оставался достаточно устойчивым, а снижение не превышало 7%.  На фоне того, что предложение увеличилось на 12%, конкуренция между продавцами усилилась. Наибольшей популярностью, так же как и при продаже, пользуются элитные дома, здесь спрос увеличился на 3% за счет коррекции ставок, вызванной конкурентной борьбой. В средней ценовой категории стабильным интересом пользуются дома комфорт-класса, находящиеся на расстоянии до 40-45 километров от МКАД.

Четкие закономерности развития рынка выделить трудно, потому что загородная недвижимость сильно отличается уровнем ликвидности и качеством. В результате на некоторые объекты можно было получить скидку до 30%, в то время как ликвидные дома в течение всего сезона пользовались спросом без всяких дисконтов. Интересно, что появилось больше арендаторов, желающих снять жилье не на летний сезон, а для круглогодичного проживания.

Итоги 2015 года на рынке элитных предложений

Несмотря на неплохую активность на рынке, кризис скорректировал запросы покупателей и средние цены на объекты. Если по количеству сделок 2015 год не уступал прошлому, то объемы бюджетов ощутимо изменились.  В элитном сегменте суммы покупок существенно снизились, покупатели стремились заключать сделки в рублях или в долларах США с дисконтом до 50%.

Летом 2014 года покупка домов стоимостью 5-10 миллионов долларов США считалась обычным явлением, а в 2015-м – это стало редкостью (бюджет свыше 3 000 000 американских долларов составляет 25% от общего объема продаж). Большим спросом пользовались таунхаусы стоимостью до 25 000 000 рублей под отделку, дома бюджетом до 50 000 000 рублей и участки около 1 000 000 рублей за сотку. Средний бюджет на покупку загородного элитного жилья составляет 2,5-2,8 миллионов долларов США, получается, что по сравнению с 2014-м он сократился в два раза.

Компания Blackwood подвела итоги первого полугодия в сегменте элитной загородной недвижимости, и оказалось, что всего было продано 179 объектов. Наибольшей популярностью пользовались дома в поселках класса «премиум» (55% от общего объем сделок), чаще всего покупали коттеджи, их доля в классе «премиум» достигла 62%, а в классе «люкс» — 76%.

Перспективы развития

Сильных взлетов и падений в 15-м году на рынке элитных предложений не наблюдалось, в целом объем сделок сократился на 25% относительно 2014 года, а это привело к снижению цен на 10%-15%. Однако рынок престижной недвижимости не так сильно подвержен стрессам, а спрос на площади класса люкс остается стабильным.

Динамика реализации объектов показывает такие результаты: в январе, марте и апреле активно покупались дома эконом-класса, в феврале и мае – бизнес-класса, а вот в летний период преобладали сделки с объектами бизнес и премиум-класса.  В первом квартале 2015 года отмечался лихорадочный спрос, клиенты хотели сохранить свои сбережения и мгновенно принимали решение о покупке собственности. Угасание спроса произошло также быстро, как и началось. Весной рубль укрепился, и покупатели опять потянулись на рынок, но осенью случился новый виток девальвации, что сразу сказалось на покупательской способности россиян.

Количество новых проектов в сегменте коттеджных поселков существенно сократилось. В настоящее время заморожено 160 проектов, треть из которых периодически начинают реанимировать, и выдают за новые. Продажи дач и участков в садоводствах показали неровную динамику: всплески спроса сменялись затишьем на рынке, это было вызвано не сезонными факторами, а приступами паники после просмотра новостей. В результате снижение продаж в данном сегменте достигло 50% относительно 2014 года. Хотелось бы отметить, что самыми популярными объектами демократичного загородного сегмента в прошлом году были небольшие дома без излишеств, но с удобствами.

Сейчас условия на рынке диктуют потребители, а самым большим спросом пользуются объекты, цены на которые зафиксированы в рублях. Последней тенденцией на элитном рынке стала фиксация стоимости в рублях по курсу 35-50 рублей за доллар США. Эксперты отмечают, что, несмотря на проблемы в экономике, клиенты готовы и дальше покупать загородную недвижимость. Многие покупатели имеют сбережения в иностранной валюте, поэтому  в этом году можно будет совершить выгодную сделку по хорошей цене. Однако стоит поторопиться, потому что самые ликвидные объекты во всех сегментах загородного рынка постепенно исчезают, а новых предложений в ближайшее время ждать не стоит.

Девелоперы поселков, находящихся на завершающей стадии, торопятся распродать остатки и дальше зарабатывать на инфраструктуре, аренде и обслуживании действующих объектов. Остальные проекты, скорее всего, столкнутся с трудностями и будут заморожены. Представители агентств недвижимости надеются, что к весне спрос на дачи вернется, потому что теперь многие курорты для россиян закрыты, а курс американского доллара не позволяет отдыхать за границей. Можно сказать, что дачный отдых сегодня как никогда актуален.

На данный момент аналитики не берутся делать прогнозы: курс доллара растет, нефть дешевеет, экономисты пророчат падение российской экономики. Одним словом не видно стабилизирующих факторов, которые могли бы способствовать положительным прогнозам на ближайшие годы, а с учетом того, что рынок провинциального жилья вообще плохо предсказуем, делать выводы о перспективах на будущее практически невозможно.

Надежда Гашинская. 10.02.2016