Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Зарубежная недвижимость

Недвижимость в Болгарии — плюсы и минусы

Болгария ассоциируется с теплым морем, золотым песком, красивыми горными пейзажами и низкими ценами на отдых. Однако главное преимущество страны – это недорогая недвижимость, поэтому сюда съезжаются гости не только из России и стран СНГ, но и из Европы. Для россиян данная страна остается самым популярным регионом для покупки жилья, и сегодня мы проанализируем перспективы болгарского рынка в 2016 году, а также рассмотрим особенности покупки недвижимости для иностранцев.

Перспективы

Из-за резкого падения рубля в 2015 году россияне начали уходить с рынка, зато активизировались покупатели из Украины, Польши и Великобритании. Эксперты считают, что спрос у россиян на Болгарию в 2016 году может вернуться — это вызвано ожидаемым подорожанием  квартир в российских новостройках и закрытием рынка недвижимости Турции и Египта. Спрос на жилье в Софии и других крупных городах, а также на горнолыжных курортах продолжает расти, поэтому в 2016 году возможно дальнейший оживление рынка, несмотря на уменьшение числа российских покупателей.

Для инвестиций больше всего подходит Черноморское побережье, квартира на берегу моря может принести 5%-7% прибыли ежегодно. Морской столицей страны считается Варна, где очень любят жить россияне, здесь находится второй после Софии деловой центр страны, поэтому можно сделать удачные вложения в офисные площади.

Самая ценная курортная собственность расположена в таких городах, как Варна, Бургас, Несебр, Созополь, Приморско, Святой Влас и Поморие. Северное побережье менее популярно у россиян, однако покупатели начинают интересоваться этим регионом, потому что природа здесь очень красивая, а плотность застройки ниже, чем на модных курортах.

Отдых или инвестиций?

Для отдыха можно выбрать апартаменты в комплексе или квартиру в обычном доме у моря. В Болгарии огромное количество комплексов, поэтому перед тем как принимать окончательное решение желательно арендовать апартаменты и немного присмотреться. Плюсы комплексов в том, что они охраняются, и вы всегда можете обратиться с вопросами в управляющую компанию, но обслуживание апартаментов обходится дорого. Содержание обычной квартиры намного дешевле, но зимой никто за ней присматривать не будет, а проблемы придется решать самостоятельно.

Если вы хотите жить здесь круглый год, то обратите внимание, что все комплексы зимой вымирают, в деревне тоже приходится тяжело, особенно если она находится в глубинке, поэтому выбирайте селение недалеко от города. Оптимальным вариантом остается покупка дома или квартиры в городе, такую недвижимость легко продать, если возникнет необходимость.

Особенности приобретения жилья

Разнообразие местных ландшафтов позволяет наслаждаться теплым морем, золотым песком, а зимой кататься на лыжах в горах. Также для отдыхающих круглый год доступны минеральные источники и бальнеологические курорты. А теперь давайте выделим плюсы и минусы покупки недвижимости в Болгарии:

Преимущества

1. Здесь представлен огромный выбор собсвтенности на любой вкус, а цены здесь намного ниже, чем в Европе. Элитная «приобретение» стоит столько же сколько среднее жилье в Москве или Питере.

2. Туризм играет важную роль в экономике страны, поэтому правительство направляет большие средства на ремонт дорог и развитие курортной инфраструктуры.

3. Российским покупателям очень легко акклиматизироваться, потому что местные жители владеют русским языком, а курорты ориентированы именно на туристов из стран СНГ и РФ.

4. Законодательство страны  открывает широкие перспективы перед пенсионерами-иностранцами, которые могут получить вид на жительство по упрощенной схеме, пожилому человеку достаточно подтвердить свое финансовое состояние и пройти простую процедуру оформления.

Недостатки

1. Площадь жилья рассчитывается не так, как в России. Здесь она включает толщину стен, площадь балкона и общих территорий (лестничная клетка, лифт и коридор), в результате указанные размеры уменьшаются почти на треть.

2. Здесь практически отсутствует центральное отопление. Квартиры, которые пустуют всю зиму и не отапливаются склоны к образованию грибка, поэтому надо или искать вариант с отоплением или налаживать систему вентиляции.

3. Болгария входит в ЕС, поэтому граждане России при покупке жилья имеют право только на получение мультивизы с возможностью пребывания в стране до 90 дней.

4. Иностранцы не могут преобретать землю, поэтому если вы хотите заиметь свой дом, то участок придется арендовать. Для того чтобы обойти данное ограничение обычно открывают юридическую фирму, на которую и оформляют землю.

5. За пределами курортных поселков и городов инфраструктура практически отсутствует, а с окончанием курортного сезона все крупные комплексы, ориентированные на туристов, «вымирают».

6. Расходы на обслуживание в жилых комплексах могут превышать 600 евро в год, поэтому внимательно изучайте условия договора или приобретайте жилье в обычных домах, где нет платы за обслуживание.

7. Выбор недвижимости в Болгарии огромный, поэтому если вы решите перепродать свое жилье, то придется бороться с конкурентами. Жилплощадь в деревне продать практически невозможно, исключение составляют только апартаменты в раскрученных комплексах.

8. Сдать в аренду свою собственность тоже сложно из-за большого объема предложений. В комплексах посреднические услуги предлагает управляющая компания, однако за это вам придется заплатить примерно треть арендной платы. И не забывайте, что за обслуживание апартаментов придется платить круглый год, а ремонт делать часто и за свой счет.

Подводные камни на пути к мечте

Несмотря на популярность болгарской недвижимости, ее покупка часто сопряжена с проблемами: страна занимает 58 место вместе с Ганой, Индией, Китаем и Турцией в рейтинге защиты прав собственности. Какие же подводные камни могут нас ждать?

· При покупке жилья всегда следует обращаться к специалистам, которые хорошо понимают особенности и нюансы местного законодательства.

· Не приобретайте ничего по фото и описанию. Часто покупатели вносят задаток, который впоследствии невозможно вернуть, а приехав, понимают, что квартира совсем не такая, как они себе представляли. Многие компании предлагают ознакомительные туры, а если клиент приобретает жилье, то даже возвращают средства, потраченные на поездку.

· Брать что-то на этапе строительства очень рискованно, потому что компании  часто банкротятся и не могут выполнить свои обязательства, а проекты могут быть заморожены на долгие годы. Бывает, что застройщики затягивают сроки сдачи объекта, поэтому надо прописывать в договоре материальную ответственность в подобных ситуациях.

· Если вы решили купить жилье на этапе строительства, то необходимо проверить репутацию застройщика. Споры с застройщиками можно уладить в течение 5 лет, потом срок исковой давности истекает. Обратите внимание, что здесь нет компаний, которые берутся страховать недвижимость на этапе строительства.

· Местные компании часто требуют внесения полной оплаты сразу после подписания договора, при этом объект может находиться на стадии строительства еще очень долго. Поэтому настаивайте на оплате частями, а порядок оплаты обязательно прописывайте в предварительном договоре.

· Если вы покупаете что-то на вторичном рынке, не вносите основную сумму до того, как объект будет нотариально оформлен в собственность покупателя, потому что рискуете потерять деньги. Не забывайте о том, что все платежи по сделкам на сумму свыше 7650 евро (15 000 левов) должны проводиться банковским переводом, иначе налагается штраф в размере 25% от суммы сделки.

· Здесь даже после юридической проверки владельцам могут приходить счета на оплату коммунальных услуг или оказывается, что жилье находится в залоге. Специалисты рекомендуют нанимать опытных адвокатов и нотариусов для полной юридической проверки. Часто даже при покупке новой  недвижимости квартира может оказаться с ипотекой, поэтому проследите, чтобы обременение было снято до момента подписания договора у нотариуса.

· Жилье может оказаться заложенным и при покупке в рассрочку. Случается, что покупатель заключает договор и начинает оплачивать взносы, а застройщик оформляет кредит под залог недвижимости, поэтому, когда покупатель выплачивает полную стоимость, то все равно не может оформить право собственности из-за залога.

· Жилье, которое маркируется, как «ателье» — это офисы или студии, не принадлежащие к жилому фонду, их покупка не дает права на многократную визу. К тому же нежилые объекты облагаются более высокими налогами.

· Не стоит гнаться за дешевой покупкой, вас могут ждать неприятные сюрпризы. Например, квартира находится далеко от моря, отличается неудобной планировкой, продается без документов или с обременениями.

· Часто болгарские продавцы предлагают занизить вдвое стоимость жилья в нотариальном акте, чтобы уменьшить сумму налогов, но если потом вы решите расторгнуть сделку, то сможете вернуть только сумму, заявленную в документах, а при последующих перепродажах придется заплатить большие налоги за прирост капитала.

· При покупке апартаментов  возле моря возникают проблемы и с управляющими компаниями, которые втайне сдают их в аренду, когда хозяева отсутствуют, поэтому желательно устанавливать в квартире видеокамеры и сигнализацию. Еще компании повышают стоимость обслуживания, не предупредив собственников апартаментов.

Преимущества для пенсионеров

Пенсионеры в Болгарии пользуются особыми привилегиями, для них действует упрощенный режим получения вида на жительство. Страна небогатая, поэтому многие чувствуют себя состоятельными людьми, ведь цены в рублях здесь ниже, чем в большинстве регионов России.

Основные расходы, которые ждут пенсионеров – это затраты на продление ВНЖ, налоги на жилье, коммунальные платежи, лечение и медицинская страховка, регистрация и поддержка юридического лица (при покупке дома с участком), а также продукты и товары повседневного спроса. В среднем для комфортного проживания надо 400-500 евро в месяц, а в деревне можно прожить и на 200-300 евро. Однако когда Болгария перейдет на евро, то жизнь там станет намного дороже, поэтому переезд выгоден только пенсионерам, которые достаточно обеспечены и могут позволить себе медицинскую страховку, транспорт и другие обязательные расходы.

Надежда Гашинская. 09.02.2016