Зарубежная недвижимость

Перспективы покупки жилья в Испании

С 1996 по 2007 год цены на недвижимость в Испании в среднем выросли на 250%. В жилье Испании активно инвестировали средства граждане Великобритании, Германии и Франции. Такое повышение цен на недвижимость объясняется еще и снижением процентных ставок по ипотеке, которые в 2006 году достигли 3,5%.

С наступлением мирового финансового кризиса ситуация изменилась. И сегодня в статье рассмотрим: особенности испанского рынка недвижимости; динамику цен на рынке; наиболее популярные у иностранных граждан районы для покупки жилья.

Тенденции рынка недвижимости Испании

Начиная с 2008 года, объемы продаж жилья постоянно падают, застройщики разоряются, и банки вынужденно становятся владельцами недвижимости. На данный момент из-за высоких рисков покупатели предпочитают покупать жилье на вторичном рынке, а число сделок сокращается.

Средняя стоимость квартир в апреле 2013 году понизилась на 16,5% относительно аналогичного периода 2012 года, в дальнейшем снижение цен продолжилось, и в августе жилье подешевело на 1,41%, а средняя стоимость одного квадратного метра составила 1 749 евро. В сентябре цены остались на уровне предыдущего квартала, однако понизились на 10% в сравнении с тем же периодом годичной давности.

Это значит, что в третьем квартале 2013 года отмечена относительная стабилизация цен. Аналитики надеются на смену тенденций и изменение ситуации, сложившейся с 2008 года, в лучшую сторону. Возможно, что цены в ближайшее время перестанут падать, хотя в среднегодовом выражении снижение в сентябре 2013 года составило 9,4%.

Динамика цен на жилье

Повышение цен зафиксировано в Валенсии на 1,3%, на Канарских островах – на 1,2%, в Кастилии-Ла-Манче – на 1,1%, в Кантабрии – на 0,9%, на Балеарских островах – на 0,6%, в Мадриде – на 0,6%, в Мурсии – на 0,3%, в Арагоне и Риохе – на 0,3%. В восьми автономиях цены упали от 2,5% в Эстремадуре до 0,2% в Каталонии.

Самые высокие цены на вторичное жилье в Стране Басков – 3074 евро за квадратный метр, Мадриде – 2377 евро, Каталонии – 2192 евро. Самые дорогие города – Сан-Себастьян и Гечо. Самая низкая стоимость жилой недвижимости в Эстремадуре – 1 253 евро за квадратный метр и Ла-Манче – 1 247 евро, а самый бюджетный муниципалитет – это Фуэнсалида в провинции Толедо, где жилье стоит 807 евро за метр квадратный.

По данным на октябрь 2013 года за время с начала кризиса испанская недвижимость упала в цене на 47,7%, а средняя стоимость жилья составляет 1 253 евро за квадратный метр.

Из-за высокого объема нереализованного достроенного банковского жилья, цены продолжат снижаться. На начало 2014 года стоимость жилья упадет до 1160 евро за квадратный метр, а это 51,7% меньше, чем в 2007 году.

Специалисты считают, что неуклонное падение цен не означает, что рынок не восстанавливается, потому что активность покупателей в секторе недвижимости увеличивается. Во второй половине 2013 года рынок жилья начал избавляться от последствий кризиса, и на данный момент ситуация обнадеживает. Спрос на вторичное жилье повышается, а доля иностранных покупателей увеличивается.

Ну и россиянам не стоит забывать, что курс евро по отношению к рублю будет расти, так что, если вы копите на покупку зарубежной недвижимости, возможно, лучше держать деньги сразу в нужной вам валюте.

Влияние иностранных покупателей на рынок Испании

Во второй половине 2013 года с участием иностранных граждан было совершено 13 632 сделок, 17% от общего числа, а это самый значимый показатель, начиная с 2006 года. Самым большим спросом пользовалось жилье в Барселоне, Аликанте, Малаге, на Тенерифе и в Жироне.

Однако во втором квартале 2013 года только 1% покупок недвижимости пришелся на нерезидентов Испании, которые могут получить вид на жительство в стране. Заметно увеличилось число сделок и с иностранцами, которые уже имеют вид на жительство в Испании – 15% от общего числа. Испанцы приобрели во втором квартале 2013 года 82,2% от общего числа жилья. Объем сделок с иностранцами за отчетный период составил 17%.

Активнее всего иностранные граждане покупают жилье в таких направлениях, как Канарские и Балеарские острова. Здесь продажи выросли до 35% и 38% соответственно.

За первую половину 2013 года объем иностранных инвестиций в недвижимость Испании достиг максимального уровня за последние девять лет – 2,834 млрд. евро, что на 16% выше, чем за тот же период 2012 года. В последние четыре года интерес иностранных инвесторов к жилью в Испании стабильно растет. Лидирующие позиции по количеству покупаемой недвижимости в стране занимают граждане Великобритании, растет количество сделок с французами, бельгийцами, немцами и россиянами.

Большинство инвесторов выбирает вторичное жилье, однако жители Нидерландов, России, Швеции, Бельгии, Норвегии и Великобритании больше, чем в половине случаев предпочитают покупать недвижимость в новостройках.

Состоятельные иностранцы приобретают квартиры и дома площадью более 100 квадратных метров. В данном сегменте лидируют голландцы, норвежцы, швейцарцы, россияне, англичане, датчане и немцы. В 2013 году объемы строительства выросли на 7%, теперь Испания занимает третье место в Европе по росту строительства.

Среди автономий наибольшей популярностью у иностранных граждан пользуются Балераские острова, Канары, Валенсия, Мурсия, Каталония и Андалусия, а среди провинций Аликанте, Тенерифе и Жирона.

В Мадриде самыми престижными считаются квартиры в районе Саламанка, Конде Оргас, Висо, Ла-Моралеха, Махадаонда, Аравака и Ла-Флорида. В Барселоне ценятся Диагональ-Мар, Сарриа, Педральбес и Ла-Бонанова, а за городом – Сан-Кугат-дель-Валеьс.

Валенсию любят шведы, норвежцы, россияне и швейцарцы, которые предпочитают жилье недалеко от Города Искусств и района Энсанче, а также мансарды в историческом центре.

Коллегия регистраторов недвижимости Испании и Генеральный совет административных управляющих в июне 2013 года приняли решение о дистанционной купле-продаже недвижимости. Теперь иностранные граждане имеют возможность посетить Испанию только для подписания документов о включении объекта в Регистр собственности. Для осуществления дистанционных сделок создано виртуальное агентство Netpro.

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости объекта, которая пересматривается один раз в восемь лет. Муниципальные власти имеют право повышать налог. На 2013 год налог на жилье в городе в среднем составил – 0,4%, а в сельской местности – 0,3%. Часто владельцы недвижимости, которые сдают ее в аренду, переводят налог по договору на арендатора.

При продаже жилья иностранцы должны выплачивать налог в размере 3% от кадастровой стоимости. При покупке жилья на вторичном рынке необходимо заплатить налог в размере 10% стоимости объекта.

Вид на жительство

В 2013 году парламент Испании принял решение о возможности получения вида на жительство иностранцами из стран, не входящих в ЕС, при условии покупки недвижимости на сумму 500 000 евро. В соответствии с законом при продаже жилья в течение пяти лет после совершения покупки иностранные граждане будут лишаться вида на жительство.

Получить вид на жительство можно при покупке испанских государственных облигаций на сумму 2 000 000 евро, создания рабочих мест или инноваций в научно-технологической сфере. Также на ВНЖ могут претендовать лица, которые оформят в Испанском Банке депозит или купят акции испанских компаний на сумму 1 000 000 евро.

Кроме того, ВНЖ получат высококвалифицированные специалисты, работающие в стране по контракту. Срок выдачи вида на жительство будет равен сроку контракта.

Стоит учитывать, что сумма инвестиций в недвижимость в 500 000 евро для получения вида на жительство установлена на каждого отдельного члена семьи. Это значит, что получение ВНЖ не дает право проживания в стране членам семьи. Испанские банки предлагают оформить кредит на покупку жилья в стране по ставке 3,5% годовых, что может быть оптимальным решением.

Надежда Гашинская. 12.01.2014

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно