Ипотечные кредиты

Квартира в ипотеку

Все большее количество людей начинает задумываться о том, как взять ипотеку на квартиру. Жилищное кредитование становится более доступным, банки при очень развитой конкуренции в этой сфере смягчают требования, снижают сроки рассмотрения, разрабатывают специальные программы для того, чтобы можно было выбрать наиболее оптимальный вариант. Условия получения денежных средств становятся все привлекательней и привлекательней. Но немногие знают, каким образом оформляется квартира в ипотеку, что собой представляет сам процесс жилищного кредитования. Рассмотрим его подробно.

Предварительная заявка

В последнее время многие банки предлагают такую услугу как предварительная заявка на ипотеку по одному только паспорту. При этом не будет оцениваться ваша платежеспособность — только наличие или отсутствие негативное информации (отрицательная кредитная история, криминал). Сроки рассмотрения короткие – обычно в течение нескольких часов. Заявку можно подать либо в офисе банка, либор через Интернет. В большинстве случаев решение будет положительным, но в случае отказа по предварительной заявке, это позволит вам избежать потери времени на сбор и рассмотрение документов по заемщику (созаемщикам). Дальше посмотрим, как оформить ипотеку в случае предварительного одобрения.

Подача документов по заемщику

Первым основным этапом при оформлении ипотеки будет оценка платежеспособности заемщика и созаемщиков (при их наличии). Сроки этого этапа могут быть разными, и в первую очередь будут зависеть от того, как быстро вы сможете предоставить полный пакет документов. При этом все документы (особенно это касается справок о заработной плате и трудовой книжки) должны отвечать требованиям по срокам их действительности на момент предоставления в банк. К основному пакету (включающему обычно анкету, паспорт, справку о зарплате по форме 2-НДФЛ или по форме банка, копию трудовой книжки) банк может запросить дополнительные документы. Для ИП обязательным будет предоставление ОГРН и налоговых деклараций, для пенсионеров – справка из Пенсионного фонда о размере пенсии и пенсионное удостоверение. Во многих банках сейчас допускается привлечение созаемщиков, что позволит вам увеличить шансы на одобрение (так как рассматривается совокупный доход). Пакет документов оп созаемщику будет такой же.

Оценка платежеспособности заемщика

Так как ипотечный кредит выдается на длительный срок и сумма по нему довольно значительная, то банки более тщательно подходят к оценке финансовой надежности клиента. В расчет будут браться только официально подтвержденные доходы. Возможно предоставление справки о заработной плате по форме банка, но обычно при этом увеличивается годовая ставка. В большинстве случаев могут учесть и ваши дополнительные доходы (сдача недвижимости в аренду, работа по совместительству), но их тоже необходимо будет подтвердить. Для повышения своих шансов пользуйтесь возможностью привлечения созаемщиков. Требования к ним будут аналогичные.

Выбор недвижимости

После получения положительного решения необходимо найти квартиру для покупки исходя из одобренной банком суммы. Выбранный вариант должен обязательно отвечать требованиям банка, среди которых обязательно будут следующие: жилье не должно находится в аварийном состоянии, в состоянии капитального ремонта или быть в очереди под снос, обязательно наличие действующих коммуникаций (отопление, водо- и электроснабжение), для квартир – наличие отдельной кухни и санузла. Для того чтобы найти подходящий вариант банки дают заемщику определенное время (обычно 3-6 месяцев).

Подача документов по недвижимости

Следующим этапом будет сбор и подача документов по выбранному объекту недвижимости. Он обычно тоже стандартный по банкам и включает в себя основной или предварительный договор купли-продажи, технический паспорт, копию свидетельства о государственной регистрации права продавца и копию документа-основания возникновения этого права, документ, подтверждающий отсутствие ограничений права собственности. И в этом случае опять нужно обратить внимание на сроки их действия. Также потребуется оценка квартиры из оценочной компании, получившей одобрение банка, и подтверждение о наличии первоначального взноса (размещенном на вашем счете или посредством расписки продавца о том, что он получен). Сумма кредита будет рассчитываться исходя либо из оценочной стоимости жилья, либо из наименьшей из двух (оценочной и продажной). На основании предоставленных данных банк примет решение о возможности выдачи денежных средств на покупку данной недвижимости и об окончательной сумме кредита.

Вторичное и первичное жилье

Требования к пакету документов на недвижимость при покупке первичного и вторичного жилья будут немного отличаться. В первом случае продавцом, как правило, является юридическое лицо, во втором – физическое. При покупке квартиры у юридического лица дополнительно нужно предоставить в банк документы, подтверждающие его правоспособность (устав в действующей редакции и выписку из ЕГРЮЛ) и документы, подтверждающие полномочия лица, совершающего сделку.

Страхование

В случае одобрения банка по выбранному варианту жилья перед оформлением сделки необходимо заключить договоры страхования. Банки отдают предпочтение комплексному страхованию, включающему в себя страхование имущества, страхование титула (на случай утраты имущественных прав), личное страхование заемщика и, в случае внесения минимального первоначального взноса, возможно страхование финансовой ответственности заемщика. В любом случае обязательным будет страхование имущества, а при отсутствии комплексного страхования годовая ставка будет увеличена. Застраховаться вы сможете только в страховых компаниях, одобренных банком. При этом многие банки могут сами отослать ваши документы в страховую компанию для подтверждения возможности страхования и определения предварительной суммы.

Подписание документов

После всех вышеперечисленных процедур необходимо будет собрать в банке в назначенное время всех созаемщиков и поручителей (при их наличии), а также продавца для подписания документов. Кредитный договор заключается непосредственно в день подписания договора купли-продажи (в случае оформления ипотеки в силу закона) или договора ипотеки (при оформлении ипотеки в силу договора). После подписания договор регистрируется в государственных органах. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности будет указано, что на жилье наложено обременение, которое будет снято после полного погашения кредита.

Расчет с продавцом

Выдача денежных средств по ипотечному кредиту возможна как наличными, так и безналичным путем. При расчетах с продавцом наличными в банке арендуется сейфовая ячейка. При безналичном расчете денежные средства поступают путем банковского перевода со счета заемщика на счет продавца.

Покупка строящегося жилья

В зависимости от разных условий процесс оформления ипотеки может немного меняться. Например, при покупке строящегося жилья договор купли-продажи заключить невозможно, так как объект еще не готов. Поэтому оформляется договор залога имущественных прав и договор соинвестирования. В первые месяцы кредит будет оплачиваться по повышенной ставке до момента регистрации права собственности и залога, после этого ставка снизится до уровня ставок при покупке вторичного жилья. Страхование имущества и титула также произойдет после регистрации объекта недвижимости.

Ксения Михайлова. 04.05.2013

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно