Рынок недвижимости

Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году?

Сегодня российский рынок недвижимости замер в тревожном ожидании. Одни эксперты прогнозируют ему резкое сокращение объема сделок, другие ждут скорого оживления. Прогноз цен на следующий год тоже крайне противоречив: от падения стоимости жилья на 35%-40% до роста на 10%-15%.

В этой статье мы расскажем о том, с какими проблемами столкнулся сегодня российский рынок недвижимости, и как будут вести себя цены на недвижимость в 2015 году.

Чем вызваны проблемы на рынке недвижимости?

По мнению аналитиков, неизбежный в России экономический кризис 2016 года больнее всего ударит по рынку недвижимости, строительному бизнесу и горно-металлургической промышленности.

В первую очередь, это связано с высокой закредитованностью российского бизнеса. Дэвид Стейплс, управляющий директор агентства Moody’s утверждает, что у большинства российских компаний ликвидности хватит лишь на то, чтобы нормально расплатиться с текущими долгами в 2015 году.

Однако если в следующем году не восстановится доступ к международным рынкам заемного капитала (который гораздо дешевле российского), то в 2016-2017 гг. у компаний могут возникнуть серьезные проблемы по своевременному погашению кредитов.

Напоминаем, что до конца следующего года российские корпорации и банки должны выплатить кредиторам порядка $134 млрд. А в декабре нынешнего – погасить фантастическую сумму в $32 млрд. Большая часть этого долга появилась в результате «сделки года» (покупка Роснефтью компании ТНК – ВР).

Всплеск погашений внешних долгов (без возможности их рефинансирования) будет способствовать оттоку капитала из страны, который уже за первое полугодие текущего года составил $74 млрд.

Конечно, сами по себе экономические санкции не должны были повлиять ни на рынок жилья, ни на рынок строительства, так как и тот, и другой достаточно локальны и независимы.

Однако ограничение доступа крупным российским банкам к внешнему рынку дешевых займов может вызвать кризис ликвидности. А ведь рынок недвижимости очень чувствителен к изменениям условий кредитования. Причем, это касается, как потенциальных покупателей, так и девелоперов, которые часто строят свои объекты на заемные средства.

Формально санкции пока введены по отношению не ко всем, а только к нескольким банкам. Но такие беспрецедентные меры в любом случае повышают «страновые риски». И теперь иностранный кредитор (хоть европейский, хоть американский, хоть азиатский) обязательно пересмотрит условия кредитования в сторону повышения процентной ставки. Либо же и вовсе откажется предоставлять кредит заемщику из России.

Кредиты будут дорожать

Такая ситуация неизбежно приведет к дефициту финансов в российской экономике и удорожанию всех без исключения видов кредита. «Первые ласточки» уже появились. На днях Центробанк поднял ключевую ставку сразу на 1,5% – до 9,5% годовых. Это значит, что совсем скоро все банковские кредиты, в том числе, ипотека и кредиты на развитие бизнеса, тоже вырастут в цене.

К слову, проценты по ипотеке поднялись еще до увеличения ставки рефинансирования Центробанком. Только за второй квартал нынешнего года практически все крупнейшие кредиторы скорректировали ставки по ипотечным продуктам на 0,5%-1%.

Удорожание кредитов, в свою очередь, вызовет падение покупательского спроса.

Во-первых, без привлечения заемных средств недвижимость обычно не покупают.

А во-вторых, реальные доходы населения скоро начнут снижаться и без увеличения кредитной нагрузки. В ситуации массовых сокращений или снижения заработной платы покупка недвижимости обычно откладывается до лучших времен. Падение реальных доходов опять-таки неизбежно, так как на фоне панических ожиданий компании будут экономить, в первую очередь, на собственном персонале.

Наверняка многие еще помнят печальный опыт 2008 года, когда на слухах о начале финансового кризиса по компаниям и предприятиям прокатилась волна увольнений, урезания зарплат, отказов от премий и бонусов.

Кроме того, дорогие кредиты вызовут автоматическое уменьшение объемов строительства. Многие перспективные проекты просто будут заморожены на неопределенный срок. При этом текущие стройки будут завершены в любом случае. Поэтому сокращение объемов строительства мы почувствуем не завтра, а через год-два.

Что происходит на рынке сейчас?

Нынешней осенью привычного сентябрьского оживления на рынке недвижимости не произошло. Ситуацию уже сейчас можно описать как стагнацию: спрос упал, цены в рублях топчутся на месте, а в долларах – снизились пропорционально девальвации рубля.

Стагнация особенно заметна на вторичном рынке жилья. Средние сроки экспозиции квартир сейчас составляют 2,5-3 месяца. В продаже у всех агентств недвижимости есть квартиры, по которым вообще нет ни одного звонка на протяжении нескольких недель.

В Москве спросом пользуется лишь сравнительно дешевое жилье (6-7 млн. рублей). При этом продавцы, напуганные начавшейся стагнацией, дополнительно готовы уступить пару процентов от заявленной стоимости.

Большая часть покупателей           замерла в ожидании, так как рассчитывает на скорый обвал цен. Сейчас спрос явно перетекает на первичный рынок – предложений там больше, а цены ниже.

Спрос на новостройки дополнительно подстегивается и самими застройщиками, которые решили продлить действие своих летних акций. Например, компания «Крост» сейчас предлагает покупателям 12% скидку, компания «СУ-155» – скидку от 10 до 15%.

Почему рынок недвижимости расти не будет?

Ситуация с постоянным ростом курса доллара может привести к застою на рынке. С начала нынешнего года цены на московскую недвижимость выросли в рублях на 7%-8%. По итогам года рост, скорее всего, не превысит и 5%.

В ближайшие месяцы риелторы и застройщики ожидают падения цен в долларовом выражении либо минимальный рост цен – в рублевом.

По оценкам некоторых экспертов, до конца года цены в новостройках могут опуститься на 4%-5%. Руководитель irn.ru Олег Репченко не исключает сценария кризисного 2008 года. Напоминаем, что тогда всего за один год цена на недвижимость в долларах упала сразу на 35%-40%, а в рублях – снизилась на 10%.

К слову, многие аналитики уже поспешили сравнить нынешнее положение дел с ситуацией на рынке недвижимости в 2008-2009 гг. Однако в этот раз такого резкого обвала, скорее всего, не будет.

Ведь шесть лет назад кризис стал полной неожиданностью для всех участников рынка: и продавцов, и покупателей, и застройщиков, и банков. Сегодня же застой на рынке многие воспринимают не как форс-мажор, а как один из возможных сценариев развития событий.

Куда инвестируют в 2014?

В третьем квартале 2014 года общий объем инвестиций в российскую недвижимость составил $1,4 млрд., что на 10% меньше, чем за тот же период прошлого года.

После начала российско-украинского конфликта и введения западных санкций отечественный рынок недвижимости инвесторы оценивают как «слишком волатильный».

Интересно, что всего за один год предпочтения инвесторов кардинально изменились. Если в прошлом году лидером по инвестициям была торговая недвижимость (почти 38% в общем объеме сделок), то в 2014 ее доля упала до 7,1%.

Доля инвестиций в складскую недвижимость за год уменьшилась более чем в четыре раза: с 19,6% до 4,6%.

В 2014 году повышенным спросом пользуются офисные помещения и многофункциональные комплексы: 24,2% и 28,9% всего объема соответственно. В прошлом году интерес инвесторов к МФК был значительно ниже (только 5,4%).

Показательна и география инвестиций. С начала нынешнего года 88% общего объема финансирования забрала себе Москва, еще 7% были направлены в Санкт-Петербург. И только 5% инвестиций достались другим российским регионам.

При этом доля иностранных инвесторов в 2014 составила всего 30% – большую часть инвестиций вложили в строительство российские банки и компании.

Чего ждать от рынка недвижимости в 2015?

Эксперты настаивают: в обозримом будущем обвала цен на недвижимость не произойдет. В ближайшие годы рублевые «ценники» замрут на месте либо будут немного снижаться за счет скидок, возможностей поторговаться и выхода на рынок более дешевых проектов.

Результативное снижение стоимости квадратного метра составит, максимум, 10%-15%. В долларовом эквиваленте падение, конечно, будет гораздо более резким. Насколько резким – зависит от того, как сильно рубль упадет по отношению к доллару.

Валентина Малиновская. 30.11.2014

Реклама

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно