Рынок недвижимости

Цены на недвижимость в 2016 году

Экономическая ситуация в стране не дает поводов для оптимизма, что сказывается и на состоянии российского рынка недвижимого имущества. Если в преддверии кризиса россияне торопились вложить средства в жилье, то сегодня многие задумались о целесообразности такого шага и о перспективах рынка недвижимости в 2016 году. В статье мы проанализируем тенденции первичного и вторичного рынка жилья, а также изучим динамику цен в 2015-2016 году.

Что нас ждет?

Эксперты отмечают, что на данный момент этот сегмент рынка находится в состоянии застоя, а стоимость жилья за последний год практически не изменилась. Падение курса рубля привело к сворачиванию ипотечного кредитования, а высокий уровень инфляции – к снижению потребительского спроса. Люди все больше думают о том, как бы прожить до следующей зарплаты, а не купить жилье.

Спрос поддерживается за счет покупателей, имеющих сбережения и желающих вложить их в «надежное и вечное».  Также статистику формируют люди, которые избавляются от  дорогого жилья, чтобы сразу купить недвижимость попроще. Однако скоро рынок переформатируется и станет понятна реальная ситуация. В 2016 году можно спрогнозировать еще большее снижение спроса на жилье, при этом примечательно, что цены падать не будут, а в Москве и Санкт-Петербурге, которые стоят особняком, даже повысятся.

В регионах формальные показатели стоимости жилья поднимутся на 3%, но с учетом инфляции реальная планка снизится на те, же 3%. В столицах складывается другая ситуация, потому что здесь больше состоятельных людей, а уровень дохода намного выше, чем по стране. При этом в Москве и Питере активно развивается инфраструктура и совершенствуются условия проживания, что способствует сохранению спроса и повышению цен.

Аналитики отмечают, что если в первом квартале 2014 года стоимость квадратного метра в Москве составляла 4970 долларов США, в 2015 году – 5090 зеленых, то в 2016 году данный показатель вырастет до $5680 за кв. метр. Получается, что стоимость жилья эконом-класса поднимется примерно на 14%, а в северной столице на 15%-20%. Это объясняется еще и тем, что инвесторы не спешат продавать жилплощадь пока ситуация в стране не стабилизируется.

В целом прогноз не предрекает серьезного снижения цены на недвижимость. Даже если в некоторых регионах она немного упадет, то в скором времени вернется на свои позиции. Спады в экономике, по мнению аналитиков не настолько серьезны, чтобы кардинально повлиять на рынок жилья.

В сегменте коммерческой недвижимости наблюдаются похожие тенденции. Показатели вырастут только в Москве и Санкт-Петербурге, а само повышение будет не таким заметным, оно составит примерно 5%. Торговые площади подорожают в пределах 8%, что моментально скажется на стоимости аренды. По мнению специалистов, арендные ставки в первой половине 2016 года достигнут 650 долларов США за квадратный метр (сейчас $606). Больше всего аренда поднимется в пределах Садового кольца, а стоимость офисных помещений в Москве останется на уровне 2015 года.

Какие факторы формируют спрос

Самое большое влияние на динамику цен оказывают экономические факторы. Как мы уже говорили, в результате кризиса доходы населения уменьшились, а кредитование практически остановилось. На фоне снижения спроса, ценник на недвижимость падает, и эта тенденция сохранится в 2016 году. Если ранее в правительстве обещали, что рост ВВП восстановится в конце 2015 года, теперь говорят о начале 2016 года. Минэкономразвитие прогнозирует, что общее падение экономики достигнет 3,9%, а доходы населения в текущем году уменьшатся на 3,4%. При этом банки свернули практически все доступные ипотечные программы и ужесточили требования к заемщикам. В 2015 году Центральный Банк ожидает снижение объема ипотеки на 40%.

Россияне рассматривают инвестиции в жилье, как средство сохранения капитала, поэтому прошлой зимой наблюдался всплеск продаж, но после того, как все желающие надежно пристроили свои деньги, рынок начал замедляться, а спрос падать. В тоже время динамика цен на недвижимость показывает, что серьезного понижения ожидать не стоит. Застройщики предпочитают подождать пока экономическая ситуация стабилизируется, а рынок начнет восстанавливаться.

Некоторые эксперты придерживаются самого пессимистичного сценария, который подразумевает обвал рынка жилья. Однако для этого должны произойти события, ведущие к системным проблемам, например, падение стоимости нефти до 30 долларов США за баррель или серьезное ужесточение санкций против России.  Но вероятность такого прогноза практически равна нулю.

Перспективы Московского региона

В Москве и Подмосковье стоимость жилья достигла «дна», но до конца года ожидается традиционное повышение спроса. Программа субсидирования ипотеки в Подмосковье станет хорошим стимулом для желающих приобрести недвижимость. Сегодня в Московской области отмечается самый платежеспособный спрос, в месяц здесь заключается 6000-8000 договоров долевого строительства.

Строители предупреждают, что понижения прайса на первичное жилье в 2016 году не будет. Уже сегодня по информации ассоциации застройщиков Московской области себестоимость строительства в Подмосковье достигает 62600 рублей за квадратный метр, а цена продажи — 70 000 рублей. Некоторые эксперты предсказывают понижение стоимости на 15%, но в данной экономической ситуации это маловероятно.

В 2015 году в Московском регионе снизилась цена и вторичного жилья, а в 2016 году спад может продолжиться. На вторичном рынке показатели во многом зависят от настроений покупателей. В результате недвижимость подешевела  на 2,6% в рублях и 18,6% в американских долларах.

Интересно, что, начиная с 2005 года, ставки выросли в четыре раза ( с 47500 рублей за квадратный метр до 190 000), а в долларах повышение составило 69,4%. В кризис 2008-2009 годов недвижимость упала в цене, но скоро вернулась на свои позиции. Сейчас понижение планки вызвано низким спросом и неплатежеспособностью россиян из-за ситуации в экономике. Если в марте 2015 года средняя стоимость квадратного метра в России составляла 66800 рублей, то уже летом она упала до 63900 рублей, а к концу года вторичная недвижимость в Москве может подешеветь на 10%-20% в рублях.  Кроме этого правительство не планирует далее субсидировать ипотеку на вторичное жилье, поэтому вероятно падение спроса еще на 10%-15%.

Некоторые эксперты прогнозируют, что цены на недвижимость в 2016 году вырастут на 15%-20% за счет более высокого спроса. Однако ответить однозначно на вопрос будет ли дешеветь жилье или дорожать, сегодня нельзя. На рынке новостроек отмечается формирование рекордного предложения. Объем многоэтажного жилья за МКАД превышает 4 000 000 квадратных метров, а всего на первичном рынке Москвы и Подмосковья без учета центра столицы продается примерно 5 800 000 кв. метров.

К чему приведут изменения в законодательстве?

Если вы слышали последние новости, то знаете, что с 2016 года вступают в действие новые поправки в законодательство, ограничивающие возможность граждан напрямую заключать договора долевого участия в строительстве, и призванные к 2020 году полностью изменить существующую схему. В ближайшие годы финансирование строительства будет происходить через специальный счет и под банковскую гарантию.

Новая схема вводится для того, чтобы защитить покупателей от недобросовестных застройщиков, но эксперты считают, что это приведет к тому, что уже с нового года вырастут цены на готовое жилье. А ожидание изменений в законодательстве вызовет всплеск спроса на новые проекты в конце 2015 года. Застройщики пока не знают, как скажутся реформы на стоимости проектов, но сходятся во мнении, что включение в процесс банков приведет к снижению объемов строительства и увеличению стоимости квартир.

Что выбирают россияне?

Летом глава Банка России Эльвира Набиуллина заметила, что дно российская экономика еще не прошла, а министр экономического развития Алексей Улюкаев сообщил, что мы входим в новую реальность, в которой потенциальный потолок роста будет ниже среднемирового и не превысит 2%-3%.

Одним из основных факторов «новой реальности» является отсутствие западных инвестиций, за счет которых цены на московскую недвижимость поднялись на сегодняшний уровень. Санкции и падение стоимости нефти привели к тому, что источник финансирования иссяк, а бывшие партнеры не торопятся возвращаться (так же и с нефтью). Получается, что пока не появятся новые источники инвестиций, спрос на жилье не восстановится.

На вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья объем предложений вырос на 50%, а спрос снизился в три раза. Из-за того, что государство перестало субсидировать вторичное жилье, число сделок на первичном рынке стало больше.  Даже те, кто планировал покупать квартиру на вторичном рынке, изменили свое решение.  При этом рост предложений в 2016 году продолжится, огромный объем инвестиционных квартир, в которые граждане активно вкладывали сбережения в последний год, может стать для них непомерным грузом в связи с введением рыночного налога и подорожанием коммунальных услуг.

Раньше эти проблемы можно было решить, сдав жилье в аренду, но сейчас этот рынок тоже переполнен, а предложения превышают спрос. Стоимость аренды падает, поэтому доходность бизнеса снизилась с 5%-6% до 3%-4%.  Особенно кризис ударил по элитному жилью, состоятельные иностранцы активно покидают страну, а россияне переезжают в места попроще. В России все больше ощущаются «чемоданные настроения», которые больше всего касаются молодого и перспективного населения с неплохим достатком. Вполне вероятно, что скоро рынок заполнится не только новой порцией инвестиционной недвижимости, но и квартирами людей, выезжающих за границу.

Структура предложений на первичном рынке в 2015 году начала меняться. Если раньше активно строилось жилье бизнес-класса, то сейчас на первое место выходит эконом-сегмент. Даже в бизнес-классе девелоперы стараются удешевить стоимость проектов за счет уменьшения площади квартир, скидок и продаж на нулевой стадии строительства. В результате первичное жилье  выглядит намного привлекательнее вторичного по цене и качеству. Можно сказать, что в условиях кризиса максимальным потенциалом обладает недорогая недвижимость хорошего качества, соответственно и цены на нее будут самыми стабильными, в отличие от элитного жилья и бизнес-класса. В перспективе недвижимость комфорт-класса займет не менее 40%-50% рынка, на фоне сокращения бизнес-класса до 20%-30%.

Надежда Гашинская. 30.11.2015

Реклама

Интервью с экспертами

Наталья Зверева Фонд региональных социальных программ «Наше будущее»

Реклама

Может быть полезно